Respuesta corta: si su contrato de vivienda se firmó a partir del 26 de mayo de 2023 y contiene una cláusula de actualización, la renta se actualiza multiplicando la renta vigente por el IRAV del mes de referencia. Con el último dato publicado por el INE —junio de 2026, un 2,44 %— una renta de 900 € pasa a 921,96 €. Y un aviso que se pasa por alto muy a menudo: si el contrato no dice nada sobre actualizar la renta, no se actualiza, ni ese año ni ningún otro.

Este artículo se refiere a los arrendamientos de vivienda habitual en España, regulados por la Ley 29/1994 (LAU) tras la reforma de la Ley 12/2023.

¿Qué es el IRAV y de dónde sale?

El IRAV es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) una vez al mes, a mediados de mes, y nació con la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda para sustituir al IPC como referencia en los alquileres de vivienda.

El motivo del cambio es sencillo: el IPC se disparó durante los años de inflación alta y arrastraba las rentas con él. El IRAV está diseñado para moverse de forma más suave. Se calcula tomando el valor mínimo entre tres cifras: la tasa de variación anual del IPC general, la tasa de variación anual del IPC subyacente, y una tasa media ajustada con coeficientes moderadores. En la práctica, el IRAV casi siempre queda por debajo del IPC.

El último dato disponible es el de junio de 2026: 2,44 %, publicado el 15 de julio de 2026. Como cambia cada mes, conviene consultar siempre la cifra del mes que le corresponde a su contrato en la web del INE antes de enviar nada al inquilino.

¿A mi contrato le toca el IRAV o el IPC?

Depende únicamente de la fecha de firma:

Fecha de firma del contrato	Índice aplicable
Antes del 26 de mayo de 2023	Lo pactado en el contrato, normalmente el IPC. Si se pactó actualizar pero sin decir con qué índice, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Desde el 26 de mayo de 2023	El IRAV.

Por encima de todo esto manda el artículo 18 de la LAU: sin pacto expreso, no hay actualización de rentas. Si su contrato no incluye una cláusula de revisión anual, la renta se mantiene congelada hasta que termine el contrato. No es un descuido subsanable a mitad de camino: no se puede empezar a actualizar en el año tres porque se olvidó ponerlo en el contrato.

¿Cómo se calcula la subida, paso a paso?

1. Identifique el mes de referencia. Es el que fije el contrato; si no dice nada, se toma el último índice publicado a la fecha de actualización.
2. Consulte el IRAV de ese mes en la web del INE.
3. Aplique la fórmula: renta nueva = renta vigente × (1 + IRAV ÷ 100).

Ejemplo con números reales. Contrato firmado el 12 de marzo de 2025 por 900 € al mes, con cláusula de actualización anual. Llega el aniversario y el IRAV de referencia es el 2,44 %:

• 900 × 1,0244 = 921,96 €
• Subida mensual: 21,96 €
• Subida anual: 263,52 €

Un detalle que confunde a quien viene del sistema belga o francés: en España la actualización se aplica sobre la renta vigente, no sobre la renta inicial del contrato. Es decir, se acumula año tras año. En Bélgica, por ejemplo, se parte siempre del alquiler base original.

¿Sigue habiendo un tope del 2 % en 2026?

No, y este punto ha generado mucha confusión este año. El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, introdujo dos medidas extraordinarias: una prórroga excepcional de los contratos de vivienda habitual y un límite del 2 % a la actualización anual para los grandes tenedores.

Sin embargo, el Congreso de los Diputados acordó derogar ese decreto-ley el 28 de abril de 2026 (acuerdo publicado en el BOE el 30 de abril). Desde entonces no existe tope extraordinario y se aplica el índice completo que corresponda: el IRAV o el IPC según la fecha del contrato.

Ojo: esto no afecta a las zonas de mercado residencial tensionado, que tienen sus propias limitaciones de precio para contratos nuevos y siguen plenamente vigentes donde estén declaradas.

¿Basta con subir el recibo o hay que avisar?

Hay que avisar, y por escrito. La renta actualizada solo es exigible al inquilino a partir del mes siguiente a aquel en que se le notifique por escrito, indicando expresamente el porcentaje aplicado. No es automática ni retroactiva.

Un aviso correcto incluye: la renta actual, el porcentaje de IRAV aplicado y el mes al que corresponde, la renta nueva, y la fecha desde la que se cobra. Guarde siempre el justificante de envío. Si el aviso llega tarde, se pierden los meses no reclamados.

¿Y si mi contrato dice "IPC" pero es de 2024?

Es una situación bastante común, porque muchos modelos de contrato que circulan por internet siguen sin actualizar. Para los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023, el índice legal de referencia es el IRAV con independencia de lo que diga la plantilla que se usó. Una cláusula que remita al IPC no le permite subir por encima de lo que marca el índice legal aplicable.

Cómo no perder el aniversario de cada contrato

Con uno o dos pisos, esto se lleva en la cabeza. Con ocho, el problema deja de ser el cálculo y pasa a ser la memoria: cada contrato tiene su propio aniversario, su propio índice de referencia y su propio aviso que enviar a tiempo. La consecuencia de olvidarlo no es una multa, es dinero que sencillamente no se cobra.

En ImmoDesk cada contrato guarda su fecha de aniversario y su cláusula de actualización, y el sistema le avisa cuando toca revisar la renta, con la cifra ya calculada y la carta lista para enviar al inquilino. Puede verlo en la página de actualización del alquiler o probar el cálculo suelto en la calculadora de actualización de rentas.

En resumen

Compruebe primero si su contrato tiene cláusula de actualización, después mire la fecha de firma para saber si le toca IRAV o IPC, consulte la cifra del mes en el INE, aplique el porcentaje sobre la renta vigente y avise por escrito antes de cobrarla. Cinco pasos, una vez al año, por contrato.

Si gestiona varios pisos y quiere dejar de llevar los aniversarios en una hoja de cálculo, puede probar ImmoDesk gratis durante 7 días, sin tarjeta de crédito.

Esta información es de carácter general y no constituye asesoramiento jurídico. Para su caso concreto, consulte las fuentes oficiales (INE, BOE) o a un profesional del derecho.