Alles hangt af van één woord in uw huurcontract. Staat er "forfait", dan betaalt de huurder elke maand een vast bedrag en volgt er geen afrekening. Staat er "provisie" (of "voorschot"), dan is dat maandbedrag slechts een voorschot en moet u het jaarlijks afrekenen tegenover de werkelijke uitgaven — met bewijsstukken die de huurder mag inkijken.

In de praktijk gaat het daar vaak mis: het contract vermeldt "provisie", maar er komt jarenlang geen afrekening. Of het contract zegt niets, en beide partijen gaan van iets anders uit. Hieronder zetten we op een rij wat wel en niet mag, per gewest.

Dit artikel gaat over woninghuur in België en bevat algemene informatie, geen juridisch advies. Voor een concreet dossier raadpleegt u best een huurdersbond, een verhuurdersorganisatie of een advocaat.

Wat is het verschil tussen een forfait en een provisie?

Het onderscheid is eenvoudig, maar de gevolgen zijn groot.

	Forfait	Provisie
Maandbedrag	Vast, ongeacht het verbruik	Voorschot op de werkelijke kosten
Jaarlijkse afrekening	Nee	Ja, verplicht
Bewijsstukken	Niet van toepassing	De huurder mag ze opvragen
Risico bij een strenge winter	Voor de verhuurder	Voor de huurder (bijbetaling)
Risico bij een zachte winter	Voor de huurder	Voor de verhuurder (terugbetaling)

Het uitgangspunt in het Belgische huurrecht is duidelijk: kosten en lasten die aan de huurder worden aangerekend, moeten met werkelijke uitgaven overeenstemmen — tenzij partijen uitdrukkelijk een forfait zijn overeengekomen. Een contractclausule die daarvan afwijkt, houdt geen stand. Dat beginsel gaat terug op artikel 1728ter van het oud Burgerlijk Wetboek en is intussen in de gewestelijke regelgeving overgenomen.

Met andere woorden: u kunt niet "provisie" schrijven, nooit afrekenen, en het overschot houden. Dat is geen forfait — dat is een provisie die u niet hebt afgerekend.

Welke kosten zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder?

De grondregel is de scheiding tussen eigendom en gebruik:

• Voor de verhuurder — kosten die aan het eigendomsrecht kleven: de onroerende voorheffing, de gebouwverzekering, grote structurele herstellingen, het beheer van de mede-eigendom in zijn hoedanigheid van eigenaar.
• Voor de huurder — kosten die met het gebruik samenhangen: het eigen verbruik van water, gas en elektriciteit, en zijn aandeel in de gemeenschappelijke gebruikskosten zoals de poetsdienst, de gemeenschappelijke verlichting, het onderhoud van de lift of de gemeenschappelijke verwarming.

In Vlaanderen heeft de decreetgever dit concreet gemaakt: het Vlaams Woninghuurdecreet en zijn uitvoeringsbesluit bevatten een lijst met kostenposten en forfaitaire verdeelsleutels, precies om ingewikkelde discussies over percentages te vermijden. Werkt u met een appartement in mede-eigendom, dan is die lijst uw vertrekpunt.

Loopt het over herstellingen in plaats van over verbruikskosten, dan is dat een andere discussie: die behandelen we in Wie betaalt de herstellingen — verhuurder of huurder?.

Wat moet er over kosten en lasten in het huurcontract staan?

Per gewest gelden er eigen vormvereisten. De rode draad: vaag blijven is geen optie.

• Brussel. Het huurcontract moet de lijst en het bedrag van de privatieve en gemeenschappelijke lasten vermelden, én hun berekeningsbasis: werkelijke kosten (eventueel met provisie) of forfaitaire kosten. Ook de berekeningswijze moet erin staan, en bij mede-eigendom het aantal quotiteiten. Daarnaast moet het contract vermelden of er individuele meters zijn voor water, gas en elektriciteit, met de meternummers en EAN-codes.
• Wallonië. Ook hier moeten de aard en het bedrag van de gemeenschappelijke en privatieve lasten vermeld worden, met de aanduiding of het om forfait dan wel om provisies gaat. Bij een gebouw met meerdere wooneenheden moeten bovendien de berekenings- en verdelingswijze worden gepreciseerd wanneer het niet om een forfait gaat.
• Vlaanderen. Het decreet en zijn uitvoeringsbesluit regelen de toerekening van kosten en lasten, met de eerder genoemde lijst en verdeelsleutels.

Voor Brusselse contracten die gesloten of hernieuwd zijn vanaf 1 november 2024 geldt bovendien een uitdrukkelijke afrekenplicht: op elke verjaardag van de inwerkingtreding van het contract moet er een afzonderlijke afrekening van de lasten over het voorbije jaar worden opgemaakt, en die moet binnen de twaalf maanden aan de huurder worden bezorgd.

Hoe maakt u een afrekening die niemand betwist?

Een goede afrekening is niet lang, ze is navolgbaar. Werk in vier stappen.

1. Verzamel de facturen van de afgelopen twaalf maanden — energie, water, syndicus, onderhoudscontracten. Alleen wat u werkelijk hebt betaald, telt.
2. Splits eigenaarskosten van gebruikskosten. De onroerende voorheffing en de gebouwverzekering horen niet in de afrekening van de huurder thuis.
3. Pas de verdeelsleutel toe die in het contract of in de gewestelijke lijst staat, en toon die sleutel expliciet op het overzicht.
4. Zet de betaalde provisies ernaast en bereken het saldo: bijbetaling of terugbetaling.

Een voorbeeld. Stel dat u over het voorbije jaar 1 320 euro aan gemeenschappelijke gebruikskosten voor het gebouw hebt betaald, en de verdeelsleutel voor het appartement bedraagt 15 procent. Het aandeel van de huurder is dan 198 euro. Betaalde hij 12 maanden een provisie van 20 euro, dus 240 euro, dan hebt u 42 euro terug te betalen. Bezorg hem het overzicht met de vier posten, de sleutel en dat saldo — en houd de onderliggende facturen ter beschikking.

Want dat is het sluitstuk: bij een afrekening op basis van werkelijke kosten mag de huurder de bewijsstukken inkijken. In de praktijk vraagt hij ze zelden — maar wie ze niet kan voorleggen, verliest de discussie.

Kan een forfait nog gewijzigd worden?

Ja. Zowel de huurder als de verhuurder kan op elk moment aan de vrederechter vragen om het forfait te herzien, of om het om te zetten in werkelijke kosten. De rechter oordeelt daarbij in het bijzonder op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven.

Dat is geen theoretische mogelijkheid. Een forfait dat tien jaar geleden ruim bemeten was, kan na een periode van sterk gestegen energieprijzen volstrekt ontoereikend zijn geworden — of omgekeerd, na een grondige isolatierenovatie, veel te hoog.

Hoelang kunt u een achterstallige afrekening nog opvragen?

Huur en lasten zijn periodieke schulden. Voor wat jaarlijks of op kortere termijn betaalbaar is, geldt in beginsel een verjaringstermijn van vijf jaar vanaf de vervaldag van elke afzonderlijke termijn (artikel 2277 oud Burgerlijk Wetboek). Voor bepaalde kosten die op een langere termijn dan een jaar betaalbaar zijn, kan een langere termijn spelen.

Praktisch betekent dit: laat een afrekening niet jarenlang liggen. Een verhuurder die na vier jaar plots een stapel afrekeningen bovenhaalt, krijgt zelden een coöperatieve huurder — en riskeert dat het oudste stuk niet meer opeisbaar is.

Van schoenendoos naar overzicht

De meeste discussies over kosten en lasten gaan niet over het bedrag, maar over de onnavolgbaarheid ervan. Een huurder die een helder overzicht krijgt met de facturen, de sleutel en het saldo, betaalt zelden met tegenzin bij. Een huurder die een rond getal krijgt zonder uitleg, doet dat bijna altijd.

ImmoDesk houdt per contract bij welke kosten zijn afgesproken, verzamelt de facturen bij het juiste pand en zet uw jaarlijkse afrekening klaar — zodat de verjaardag van het contract u niet meer verrast. Probeer het 7 dagen gratis, zonder kredietkaart: start uw gratis proefperiode.