Kort antwoord: verhuurt u een woning aan een natuurlijke persoon die het pand niet voor zijn beroep gebruikt, dan wordt u in België niet belast op de huur die u ontvangt. U geeft enkel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) aan. De fiscus berekent het belastbaar bedrag daarna zelf volgens de formule geïndexeerd KI × 1,40. Het huurbedrag komt nergens op uw aangifte terecht.

Vrijwel elke beginnende verhuurder is daar verbaasd over, en het is meteen de belangrijkste reden waarom mensen te veel aangeven en te veel betalen. Hieronder staat precies wat u invult voor inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026), met de officiële cijfers, uitgewerkte voorbeelden en de drie situaties waarin de regel volledig omslaat.

Gewest: dit is federale belasting en werkt identiek in Vlaanderen, Brussel en Wallonië. Verwar het niet met de gewestelijke onroerende voorheffing, dat is een aparte jaarlijkse aanslag — daarover leest u meer in ons artikel over de onroerende voorheffing doorrekenen aan de huurder. Uw eigen woning is vrijgesteld en valt buiten dit artikel.

Welk bedrag geeft u aan?

Verhuurt u een gebouwd onroerend goed aan een natuurlijke persoon die het niet voor het beroep gebruikt, dan vult u één cijfer in bij vak III (Inkomsten van onroerende goederen):

• Code 1106 / 2106 — het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het pand.

Meer niet. Geen huur, geen kosten en lasten, geen waarborg. Het niet-geïndexeerd KI vindt u in MyMinfin (Mijn woning > Mijn onroerende gegevens raadplegen), in de wizard van de online aangifte, of op uw aanslagbiljet van de onroerende voorheffing.

Hoe wordt het belastbaar bedrag berekend?

U rekent zelf niets uit: de fiscus doet dat automatisch op basis van het aangegeven bedrag. De formule is:

Belastbaar bedrag = (niet-geïndexeerd KI × indexatiecoëfficiënt, afgerond tot de hogere of lagere euro) × 1,40

Inkomstenjaar	Aanslagjaar	Indexatiecoëfficiënt
2025	2026	2,2446
2026	2027	2,3000

Voorbeeld. Uw appartement heeft een niet-geïndexeerd KI van 450 euro en u verhuurt het aan een gepensioneerd koppel.

1. U geeft 450 euro aan bij code 1106.
2. Geïndexeerd KI: 450 × 2,2446 = 1.010 euro (afgerond).
3. Belastbare onroerende inkomsten: 1.010 × 1,40 = 1.414 euro.

Een appartement dat bijvoorbeeld 9.600 euro huur per jaar opbrengt, verhoogt uw belastbaar inkomen dus met 1.414 euro — niet met 9.600 euro. Het resultaat staat op uw aanslagbiljet onder Detail van de berekening > Inkomsten van onroerende goederen en wordt samen met uw andere inkomsten belast tegen de progressieve tarieven.

Wat als de huurder het pand voor zijn beroep gebruikt?

Dan draait de regel volledig om, en dat is duur. Verhuurt u aan een natuurlijke persoon die het goed voor het beroep gebruikt, of aan een rechtspersoon, vennootschap of vereniging, dan wordt u belast op de werkelijke huur. U geeft twee bedragen aan:

• Code 1109 / 2109 — het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen.
• Code 1110 / 2110 — de brutohuur: de huurprijs plus de huurvoordelen. Huurvoordelen zijn uitgaven die de huurder in uw plaats doet, bijvoorbeeld belastingen, grote herstellingen of verzekeringspremies.

Het belastbaar bedrag is dan het hoogste van twee cijfers: de nettohuur (brutohuur min een forfait van 40% kosten) of geïndexeerd KI × 1,40. Belangrijk: dat forfait van 40% is begrensd op twee derde × niet-geïndexeerd KI × de revalorisatiecoëfficiënt, en die bedraagt 5,63 voor inkomstenjaar 2025.

Voorbeeld. Niet-geïndexeerd KI 1.000 euro, brutohuur 14.400 euro per jaar, de huurder is een zelfstandige consultant die het pand als kantoor gebruikt.

• Forfait 40% van 14.400 = 5.760 euro, maar de grens is 2/3 × 1.000 × 5,63 = 3.753,33 euro. De aftrek wordt dus beperkt tot 3.753,33 euro.
• Nettohuur = 14.400 − 3.753,33 = 10.646,67 euro.
• Alternatief cijfer = (1.000 × 2,2446 = 2.245) × 1,40 = 3.143 euro.
• Belastbaar = het hoogste van beide = 10.646,67 euro.

Ruim drie en een half keer de belastbare basis van hetzelfde pand verhuurd aan een particulier. Daarom weegt de bestemmingsclausule in een huurcontract veel zwaarder dan de meeste verhuurders denken — en daarom wilt u zwart op wit weten waarvoor uw huurder het pand zal gebruiken vóór u tekent.

En bij gemeubelde verhuur?

Gemeubelde verhuur wordt gesplitst in twee inkomstenstromen. Het onroerende deel blijft gewoon code 1106/2106 in vak III. Het meubilair wordt roerend inkomen in vak VII:

• Code 1156 / 2156 — de netto-huurinkomsten van de meubelen, in principe belast tegen 30%.
• Tenzij uw huurcontract de huur uitdrukkelijk opsplitst, wordt het aandeel van de meubelen forfaitair bepaald op 40% van de totale huur, en de kosten forfaitair op 50% daarvan.

Bij 12.000 euro totale jaarhuur: brutohuur meubelen = 4.800 euro, kosten = 2.400 euro, dus 2.400 euro bij code 1156, belast tegen 30% — ongeveer 720 euro. Rekent u daarnaast betaalde diensten aan zoals schoonmaak of ontbijt, dan geeft u die vergoeding apart aan als divers inkomen in deel 2 van de aangifte.

Wat bij aankoop, verkoop of mede-eigendom?

U geeft enkel uw aandeel aan, en enkel voor de dagen dat u eigenaar was.

• Gekocht of verkocht in de loop van het jaar: pro rata per dag. Een pand met een KI van 1.200 euro, gekocht op 15 maart 2025, geeft 1.200 × 291/365 = 956,71 euro aan te geven.
• Mede-eigendom: geef uw eigendomsaandeel aan. Twee zussen die elk 50% bezitten van een woning met een KI van 1.000 euro geven elk 500 euro aan.
• Gehuwd onder het wettelijk stelsel: onroerende inkomsten zijn altijd gemeenschappelijk, ook als het pand van één partner alleen is. Elke partner geeft dus 50% aan.
• Scheiding van goederen of wettelijke samenwoning: elke partner geeft aan volgens het eigen eigendomsaandeel.

De fouten die verhuurders geld kosten

• De huur aangeven in plaats van het KI. De duurste vergissing die er is, en makkelijk gemaakt als u een buitenlands systeem gewend bent.
• Het geïndexeerde cijfer invullen bij code 1106. Daar hoort het niet-geïndexeerd KI; de indexatie gebeurt automatisch.
• De pro rata vergeten na een aankoop, verkoop of erfenis.
• Een gewijzigd gebruik missen. Een huurder die zijn zaak op uw adres inschrijft, katapulteert u naar het beroepsregime — en u bent degene die de aanslag krijgt.
• Geen degelijk overzicht van wat u ontving. Stelt de fiscus vragen bij een beroepsmatige verhuur, dan moet u de huur en de huurvoordelen van het hele jaar kunnen tonen, niet in juni reconstrueren uit rekeninguittreksels.

Precies daar zit voor de meeste verhuurders de echte pijn. Ontvangen huur, toegepaste indexaties, afgerekende kosten en betaalde onroerende voorheffing staan doorgaans op vier verschillende plaatsen, en een aangifte die met een net overzicht tien minuten duurt, kost zonder dat overzicht een weekend. Houdt u huurcontracten, huurhistoriek en documenten op één plek bij — zoals ImmoDesk doet met huuradministratie en automatische documentklassering — dan liggen de cijfers voor vak III er gewoon. En voor de jaarlijkse indexatie geeft onze huurindexatie-calculator u het juiste bedrag in enkele seconden. Meer achtergrond leest u in huurindexatie berekenen in 2026.

Voor u indient

Zorg dat drie dingen kloppen: het niet-geïndexeerd KI van elk pand, hoe elke huurder het pand precies gebruikt, en de dagen en het aandeel waarvoor u eigenaar was. Met die drie is vak III een kwestie van minuten. De indieningstermijnen verschillen tussen papier en online en worden elk jaar door de FOD Financiën bekendgemaakt — kijk ze na in MyMinfin en ga niet af op de datum van vorig jaar.

Dit artikel is algemene informatie voor verhuurders in België en is geen juridisch of fiscaal advies. Regels veranderen en elke situatie is anders; raadpleeg voor uw eigen aangifte de officiële pagina's van de FOD Financiën (fin.belgium.be) of een boekhouder.

Besteed minder van uw jaar aan het opzoeken van uw eigen cijfers. ImmoDesk houdt huurcontracten, huur, kosten, indexaties en documenten van al uw panden op één plek bij, zodat de aangifte een opzoeking wordt in plaats van een reconstructie. Start uw gratis proefperiode van 7 dagen — geen kredietkaart nodig.