Die Mietkaution für Wohnraum darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen — also der Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, und Sie müssen sie getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen und verzinsen. Vereinbarungen, die den Mieter schlechter stellen, sind unwirksam (§ 551 BGB).

Dieser Beitrag betrifft Wohnraummietverhältnisse in Deutschland. Er ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Obergrenze steht direkt im Gesetz: Die Sicherheit darf „das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten" nicht übersteigen. Maßgeblich ist damit die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete.

Position	Betrag	Zählt für die Kaution?
Nettokaltmiete	900 €	ja
Betriebskostenvorauszahlung	150 €	nein
Heizkostenvorauszahlung	90 €	nein
Warmmiete	1.140 €
Höchstkaution (3 × 900 €)	2.700 €

Wer in diesem Beispiel 3 × 1.140 € = 3.420 € verlangt, fordert 720 € zu viel. Der übersteigende Teil ist nicht geschuldet, und der Mieter kann ihn zurückverlangen — auch noch während des laufenden Mietverhältnisses.

Eine Kaution muss übrigens nicht vereinbart werden. Sie ist ein Recht, kein Automatismus: Ohne Klausel im Mietvertrag schuldet der Mieter keine Sicherheit.

Muss der Mieter die Kaution auf einmal zahlen?

Nein — und das überrascht viele Vermieter. Der Mieter „ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt". Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren beiden zusammen mit den nächsten beiden Mietzahlungen.

Dieses Recht steht dem Mieter zu, selbst wenn im Mietvertrag „zahlbar vor Übergabe der Schlüssel in einer Summe" steht — eine solche Klausel ist zum Nachteil des Mieters und damit unwirksam. Sie dürfen die Schlüsselübergabe also nicht davon abhängig machen, dass die volle Kaution eingegangen ist; nur die erste Rate darf zu Mietbeginn verlangt werden.

Rate	Fällig	Betrag (bei 2.700 € Kaution)
1. Rate	zu Beginn des Mietverhältnisses	900 €
2. Rate	mit der zweiten Miete	900 €
3. Rate	mit der dritten Miete	900 €

Wie muss ich die Kaution anlegen?

Hier machen Vermieter die folgenreichsten Fehler. Das Gesetz verlangt eine Anlage „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz". Entscheidend sind drei Punkte:

• Getrennt vom eigenen Vermögen. Die Kaution gehört wirtschaftlich weiter dem Mieter. Sie darf nicht auf Ihrem privaten Girokonto liegen und nicht mit Ihren Mieteinnahmen vermischt werden. Der Sinn dahinter: Bei einer Insolvenz oder Pfändung soll das Geld des Mieters geschützt bleiben.
• Verzinst. „Die Erträge stehen dem Mieter zu." Zinsen erhöhen die Kaution — Sie behalten sie nicht.
• Abweichungen nur zugunsten des Mieters. Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren, aber „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam".

Eine Ausnahme kennt das Gesetz: Bei Studenten- und Jugendwohnheimen besteht keine Pflicht zur Verzinsung.

Praktisch bedeutet das ein separates Kautionskonto — als offenes Treuhand- oder Mietkautionskonto auf Ihren Namen mit klarem Treuhandvermerk, oder ein Konto des Mieters, das an Sie verpfändet wird. Beliebt sind daneben Kautionsbürgschaften; sie ersetzen die Barkaution, dürfen aber nicht zusätzlich zu ihr verlangt werden, wenn dadurch die Drei-Monats-Grenze gesprengt wird.

Wann muss ich die Kaution zurückzahlen?

§ 551 BGB nennt keine Frist. Wer im Internet auf „gesetzliche sechs Monate" stößt, liest keine Gesetzesregel, sondern eine Faustregel aus der Rechtsprechung.

Der anerkannte Grundsatz: Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung steht Ihnen eine angemessene Prüfungsfrist zu, um zu klären, ob Ihnen noch Ansprüche zustehen. Wie lang sie ausfällt, hängt vom Einzelfall ab — bei einer sauber übergebenen Wohnung ohne offene Posten sind mehrere Monate schwer zu begründen, bei streitigen Schäden dauert es länger.

Ein zweiter Punkt verlängert die Sache regelmäßig: die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung. Sie dürfen einen angemessenen Teilbetrag einbehalten, bis die Abrechnung für das letzte Mietjahr vorliegt — aber eben nur einen Teil, der der zu erwartenden Nachzahlung entspricht, nicht die gesamte Kaution.

Der praktisch wichtigste Rat: Rechnen Sie zügig ab und begründen Sie schriftlich, was Sie einbehalten und warum. Eine kommentarlos zurückgehaltene Kaution führt fast immer zum Streit, eine transparente Aufstellung fast nie.

Was darf ich von der Kaution abziehen?

Die Kaution sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Typisch sind:

• rückständige Mieten und offene Nebenkostennachzahlungen,
• Schäden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen,
• Kosten für wirksam übertragene, aber nicht ausgeführte Arbeiten.

Nicht abziehen dürfen Sie normale Gebrauchsspuren. Abgelaufener Teppich nach zehn Jahren, Dübellöcher in üblichem Umfang, vergilbte Silikonfugen: Das ist Abnutzung, für die die Miete bezahlt wird — kein Schaden. Die Grenze verläuft zwischen „normal genutzt" und „beschädigt", nicht zwischen „neu" und „gebraucht".

Wer hier belastbar argumentieren will, braucht ein Übergabeprotokoll bei Einzug und bei Auszug. Ohne dokumentierten Anfangszustand lässt sich kaum beweisen, dass ein Mangel vom Mieter stammt — und im Zweifel geht das zu Ihren Lasten.

Kaution im Griff behalten

Die Kaution ist rechtlich klar geregelt, geht aber im Alltag gern verloren: Wer weiß nach vier Jahren noch, ob der Mieter alle drei Raten gezahlt hat, auf welchem Konto das Geld liegt und wie der Zustand bei Einzug war? Genau diese drei Angaben entscheiden am Auszugstag darüber, ob die Rückzahlung glatt läuft.

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