En bref : au Luxembourg, le loyer annuel d'un logement non meublé ne peut pas dépasser 5 % du capital investi dans ce logement. En pratique, cela donne une règle simple : loyer mensuel maximal = capital investi ÷ 240. Toute la difficulté tient dans un seul chiffre — le capital investi — qui doit être réévalué en fonction de l'inflation, puis décoté pour tenir compte de la vétusté du bâtiment.

Cet article concerne le bail à usage d'habitation au Luxembourg (loi modifiée du 21 septembre 2006, révisée par la loi entrée en vigueur le 1er août 2024). Il donne une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de désaccord, la commission des loyers de votre commune est l'instance compétente.

Quelle est la règle du plafond de loyer au Luxembourg ?

Le principe est ancré dans la législation luxembourgeoise sur le bail à loyer depuis 1955 et repris par la loi du 21 septembre 2006 : pour un logement non meublé, le loyer annuel ne peut excéder 5 % du capital investi.

Divisez donc le capital investi par 240 pour obtenir le plafond mensuel. Un capital investi de 480 000 € donne un loyer mensuel maximal de 2 000 €.

Attention à ne pas s'arrêter là. Le capital investi qui entre dans ce calcul n'est ni le prix payé à l'époque, ni la valeur de marché actuelle du bien : c'est un montant réévalué puis décoté, selon une méthode précise détaillée ci-dessous. C'est cette étape que la plupart des simulateurs approximatifs escamotent.

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er août 2024, la règle vaut aussi pour les locations à baux multiples et les colocations : la somme des loyers perçus auprès de l'ensemble des occupants ne peut pas dépasser la limite légale. Découper un logement en chambres ne permet donc pas de contourner le plafond.

Comment déterminer le capital investi ?

Le point de départ dépend de la manière dont vous êtes devenu propriétaire.

Vous avez fait construire le logement

On additionne les sommes réellement engagées :

• Le coût de la construction initiale, ainsi que celui des dépendances mises à disposition du locataire (garage, emplacement de stationnement, jardin, grenier, cave), établi au jour de leur achèvement.
• Le prix du terrain, fixé au coût du jour de son acquisition. S'il ne ressort pas des documents d'acquisition, le bailleur peut le fixer forfaitairement à 20 % du capital investi.
• Les frais divers : honoraires d'architecte, de promoteur, d'entrepreneur, d'ingénieur et autres conseils ; frais de notaire, d'enregistrement et de transcription ; frais financiers du prêt contracté pour acquérir le terrain ou faire construire (intérêts et frais de dossier compris) ; installation initiale d'une cuisine équipée.

Vous avez acheté un logement existant

La loi pose une présomption : le prix indiqué dans l'acte d'acquisition, augmenté des frais liés à l'acte (droits d'enregistrement et de transcription inclus), est présumé correspondre, au jour de la signature, au capital investi déjà réévalué et décoté. Autrement dit, un achat récent simplifie considérablement le calcul.

Cette présomption reste simple : elle peut être renversée. Le locataire peut démontrer que le prix de l'acte ne correspond manifestement pas au capital réellement investi ; le bailleur, de son côté, peut prouver qu'il a engagé des sommes considérables en rénovation après l'achat. Ici encore, le prix du terrain non détaillé dans l'acte peut être fixé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition.

Les travaux qui comptent — et ceux qui ne comptent pas

S'ajoutent au capital investi les travaux d'amélioration, c'est-à-dire ceux qui augmentent la valeur du bien ou en changent la nature ou l'état : rénovation, agrandissement, transformation, construction d'un balcon ou d'une terrasse, première installation ou réfection complète d'une salle de bains, nouvelle cuisine équipée, subdivision d'une habitation en plusieurs logements. Le coût retenu est celui établi au jour de l'achèvement des travaux, et le travail personnel du propriétaire ou de ses proches peut être pris en compte.

N'entrent en revanche pas dans le capital investi les simples réparations locatives et travaux de menu entretien. Ces dépenses ne sont pas perdues pour autant : elles peuvent venir compenser la décote, comme expliqué plus bas.

La charge de la preuve pèse sur le bailleur. Conservez factures, devis et actes : sans pièces, un capital investi élevé sera difficile à défendre devant la commission des loyers.

Comment réévaluer le capital investi ?

Un logement construit en 1985 n'a pas coûté, en euros d'aujourd'hui, ce qu'indique la facture de l'époque. La loi de 2006 prévoit donc de multiplier le capital investi par un coefficient de réévaluation correspondant à l'année de l'investissement, au jour de la conclusion du bail ou de l'adaptation du loyer.

Ces coefficients sont ceux du tableau prévu à l'article 102, alinéa 6, de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l'impôt sur le revenu. Ce tableau est actualisé tous les deux ans dans le cadre de la loi budgétaire de l'État, et le tableau en vigueur est publié par le ministère du Logement à la rubrique « Bail à loyer – capital investi ». Vérifiez systématiquement le tableau applicable à la date de votre calcul : reprendre un coefficient trouvé dans un vieil article de blog est la meilleure façon de se tromper.

Chaque tranche d'investissement se réévalue avec le coefficient de son année : la construction avec le coefficient de l'année de construction, une salle de bains refaite en 2015 avec celui de 2015.

Qu'est-ce que la décote pour vétusté ?

Un bâtiment vieillit, et la loi en tient compte. Le capital investi réévalué est diminué d'une décote lorsque le logement a 15 ans ou plus. Au-delà de ce seuil, le capital réévalué est réduit de 2 % par période de deux années supplémentaires.

Trois précisions qui changent le résultat :

• La décote ne porte pas sur la part du terrain. Seuls le coût de la construction initiale, celui des dépendances et les travaux d'amélioration sont décotés.
• Le point de départ des 15 ans est la première occupation du logement — la date à laquelle le premier occupant s'est déclaré à cette adresse — et non la date à laquelle le propriétaire actuel a acheté le bien.
• La décote peut être entièrement compensée si le bailleur prouve avoir engagé des frais équivalents dans l'entretien et la réparation du logement. Ces frais sont eux aussi réévalués ; s'ils dépassent la décote, l'excédent est reporté sur les décotes ultérieures.

La logique du législateur est claire : un bailleur qui entretient son bien conserve son plafond de loyer, un bailleur qui le laisse se dégrader le voit diminuer.

Exemple de calcul complet

Reprenons l'exemple pédagogique publié par le ministère du Logement, à titre purement illustratif — les coefficients doivent toujours être repris du tableau en vigueur à la date de votre calcul.

Une maison construite en 1970 pour un prix total de 50 000 €, le prix du terrain n'étant pas précisé dans les documents.

• Part terrain fixée forfaitairement à 20 % : 10 000 €. Part construction : 40 000 €.
• Avec un coefficient de réévaluation de 5,05 pour 1970, le capital investi réévalué s'élève à 50 000 × 5,05 = 252 500 €, dont 202 000 € pour la construction et 50 500 € pour le terrain.
• La décote court à partir de 1985, soit 15 ans après la première occupation. En 2020, 17 périodes de deux ans sont révolues, ce qui donne une décote de 34 %, appliquée à la seule part construction : 34 % de 202 000 = 68 680 €.
• Capital investi réévalué et décoté : 252 500 − 68 680 = 183 820 €.
• Loyer mensuel maximal, si le bailleur n'a rien investi depuis la construction : 183 820 ÷ 240 = 765,92 €.

L'écart avec ce qu'un propriétaire estimerait « au feeling » est souvent considérable — dans les deux sens. C'est pourquoi la méthode chiffrée vaut la peine, y compris pour le bailleur qui découvre qu'il facture en dessous de ce qu'il pourrait demander.

Ce qui a changé depuis le 1er août 2024

La révision de la législation sur le bail à loyer, votée le 10 juillet 2024 et entrée en vigueur le 1er août 2024, a modifié plusieurs règles qui encadrent la relation locative :

• Adaptation du loyer : la règle des tiers annuels est remplacée par une limite biennale de 10 %. À chaque adaptation, le loyer ne peut donc pas augmenter de plus de 10 %.
• Garantie locative : le montant maximum passe de trois à deux mois de loyer, avec une procédure de restitution encadrée et des sanctions en cas de manquement.
• Frais d'agence : la commission d'agence immobilière est désormais partagée à parts égales entre bailleur et locataire.
• Bail écrit obligatoire : tout contrat de bail à usage d'habitation doit être établi par écrit et comporter certaines mentions obligatoires.
• Colocation encadrée : bail unique signé par tous les colocataires, pacte de colocation écrit, solidarité entre colocataires, et préavis de trois mois assorti d'une obligation de chercher un remplaçant en cas de départ.

Que faire en cas de désaccord sur le loyer ?

Bailleur comme locataire peuvent faire trancher la question par la commission des loyers de la commune où se situe le logement. Ce n'est pas un tribunal mais une instance de conciliation, devant laquelle la présence d'un avocat n'est pas requise.

La procédure comporte une étape préalable qu'il ne faut surtout pas sauter : le demandeur doit d'abord notifier son intention par écrit à l'autre partie, sous peine d'irrecevabilité. Ce n'est qu'à défaut d'accord dans le mois qui suit cette notification qu'il peut introduire sa demande, laquelle est adressée au collège des bourgmestre et échevins de la commune, qui la transmet sans délai à la commission compétente.

Les parties peuvent aussi recourir, ensemble ou séparément, à un expert assermenté en bâtiment pour évaluer le capital investi. Les frais incombent à la partie qui a mandaté l'expert, sauf accord de partage entre les deux.

Garder le calcul à jour dans le temps

Le plafond n'est pas figé : il bouge à chaque nouveau coefficient de réévaluation, à chaque période de décote franchie et à chaque chantier d'amélioration terminé. Un bailleur qui recalcule au moment de chaque adaptation de loyer garde une position défendable ; celui qui reprend un chiffre vieux de dix ans s'expose à une contestation.

C'est exactement le genre de suivi qu'un outil de gestion locative prend en charge : conserver le bail, les factures de travaux et l'historique des loyers, et rappeler la date de la prochaine adaptation possible. Voyez notre page dédiée à l'adaptation du loyer au Luxembourg, et notre calculateur d'indexation des loyers si vous louez également en Belgique, en France ou en Allemagne.

Sources officielles

• Vademecum « Le plafond légal du loyer — Comment déterminer le capital investi dans un logement mis en location », ministère du Logement (gouvernement.lu).
• Communiqué « Révision de la législation sur le bail à loyer », gouvernement.lu et logement.public.lu, 10 juillet 2024.
• Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, article 3.

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