En bref : en France, le locataire peut résilier son bail d'habitation à tout moment, sans avoir à se justifier. Le préavis est de trois mois pour un logement vide et d'un mois pour un meublé. Il tombe à un mois pour un logement vide situé en zone tendue ou dans une série de situations précises. Le délai court à partir de la réception de la lettre par le bailleur, pas de son envoi. Un modèle de lettre de résiliation de bail vous attend plus bas.

Cet article porte sur le bail d'habitation en France (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il donne une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de doute, contactez l'ADIL de votre département.

Quel est le délai de préavis pour résilier un bail ?

Tout part du type de logement :

Situation	Préavis
Logement vide (non meublé)	3 mois
Logement vide en zone tendue	1 mois
Logement vide, cas dérogatoire (voir plus bas)	1 mois
Logement meublé	1 mois

Le locataire n'a jamais à motiver son départ. Il peut partir en cours de bail comme à son échéance, et le bailleur ne peut pas s'y opposer. La seule chose qui se discute, c'est la durée du préavis — et c'est là que les litiges naissent.

Dans quels cas le préavis passe-t-il à un mois ?

Pour un logement vide, le préavis est réduit à un mois dans les situations suivantes :

• Le logement est situé en zone tendue. C'est le cas le plus fréquent, et il concerne un grand nombre d'agglomérations.
• Obtention d'un premier emploi.
• Mutation professionnelle — salarié, fonctionnaire ou indépendant.
• Perte d'emploi : licenciement, fin de contrat ou rupture conventionnelle.
• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
• Bénéfice du RSA ou de l'AAH, sur justificatif.
• Attribution d'un logement social, sur justificatif.
• État de santé justifiant un changement de domicile, sur certificat médical.
• Locataire victime de violences commises sur lui-même ou sur un enfant résidant au logement, sur présentation d'une ordonnance de protection ou des pièces attestant de poursuites en cours.

Un point technique décisif : le motif du préavis réduit doit être indiqué dans la lettre elle-même, avec le justificatif correspondant. Si vous invoquez la zone tendue, mentionnez l'adresse du logement et visez l'article 15 de la loi n° 89-462 ainsi que le décret applicable. Un locataire qui oublie de motiver sa demande s'expose à ce que le bailleur lui applique le préavis de trois mois — et lui réclame les loyers correspondants.

Comment envoyer la lettre de résiliation ?

Trois modes d'envoi seulement sont valables :

• La lettre recommandée avec accusé de réception. C'est le canal le plus utilisé, et le plus simple à prouver.
• L'acte de commissaire de justice (signification).
• La remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un simple e-mail ne suffit pas, sauf si le locataire et le bailleur ont préalablement accepté le recours à la lettre recommandée électronique. Un SMS, un message vocal ou une annonce verbale n'ont aucune valeur : en cas de contestation, le locataire ne pourra pas prouver la date de départ du préavis, et c'est toujours lui qui en supporte les conséquences financières.

Quand le préavis commence-t-il exactement ?

C'est l'erreur la plus coûteuse : le préavis ne court pas à partir de la date d'envoi, ni à partir du premier jour du mois suivant, mais à partir du jour où le bailleur reçoit le congé.

• Lettre recommandée : le jour de réception par le destinataire.
• Acte de commissaire de justice : le jour de la signification.
• Remise en main propre : le jour de la remise contre récépissé.

Exemple. Un locataire d'un meublé envoie sa lettre le 2 septembre. Le bailleur la reçoit le 5 septembre. Le préavis d'un mois s'achève le 5 octobre à minuit, et non le 30 ou le 31 octobre. Le bail prend donc fin le 5 octobre, et le loyer du mois d'octobre est dû au prorata des cinq jours occupés.

Même logique pour un logement vide avec un préavis de trois mois : reçu le 5 septembre, le bail s'achève le 5 décembre à minuit.

Modèle de lettre de résiliation de bail

Copiez le texte ci-dessous et remplacez les éléments entre crochets. Adaptez le paragraphe sur le préavis selon votre situation.

[Nom et prénom du locataire] — [Adresse du logement loué] — [Code postal et ville]

[Nom et adresse du bailleur ou de l'agence]

Objet : congé du logement situé [adresse complète]

Lettre recommandée avec accusé de réception

À [ville], le [date].

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous donne congé du logement que j'occupe au [adresse complète du logement], en vertu du bail signé le [date de signature du bail].

Variante préavis de trois mois : Conformément à l'article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce congé prend effet à l'issue d'un préavis de trois mois à compter de la réception de la présente lettre.

Variante préavis réduit à un mois : Le logement étant situé en zone tendue au sens de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret pris pour son application, le délai de préavis applicable est d'un mois à compter de la réception de la présente lettre. [Ou, selon le cas : « Je bénéficie du délai de préavis réduit à un mois pour le motif suivant : [motif], dont vous trouverez le justificatif ci-joint. »]

Je me tiens à votre disposition pour convenir d'une date d'état des lieux de sortie et de remise des clés. Je vous remercie de bien vouloir me restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux, à l'adresse suivante : [nouvelle adresse].

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Faut-il payer le loyer pendant le préavis ?

Oui. Le loyer et les charges restent dus pendant toute la durée du préavis, même si le locataire a déjà quitté les lieux. Deux exceptions viennent tempérer cette règle :

• Si le bailleur reloue le logement à un nouvel occupant qui y emménage avant la fin du préavis, le locataire sortant cesse d'être redevable à compter de cette entrée dans les lieux.
• Si le locataire part plus tôt et que le bailleur relance des travaux importants ou trouve un remplaçant, le préavis peut être réduit à hauteur du préjudice réellement subi par le bailleur.

Lorsque le préavis se termine en cours de mois, le loyer du dernier mois est calculé au prorata du nombre de jours d'occupation.

Et si c'est le bailleur qui donne congé ?

La symétrie n'existe pas : le bailleur est bien plus contraint que le locataire.

• Le délai est plus long : six mois avant l'échéance du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé.
• Le congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail, jamais en cours de bail.
• Il doit être motivé, et seuls trois motifs sont admis : la vente du logement, la reprise pour y habiter soi-même ou y loger un proche désigné par la loi, ou un motif légitime et sérieux (manquement du locataire à ses obligations, par exemple).
• Les mêmes canaux d'envoi s'imposent : recommandé avec accusé de réception, commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement.
• Une protection existe pour les locataires âgés : un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond ne peut se voir donner congé pour vente ou reprise sans qu'une solution de relogement adaptée lui soit proposée, sauf si le bailleur remplit lui-même certaines conditions d'âge ou de ressources.

Ce qu'il faut préparer en même temps que la lettre

Une résiliation propre se joue autant sur l'après que sur la lettre. Avant de partir, fixez la date de l'état des lieux de sortie, rassemblez l'état des lieux d'entrée pour pouvoir comparer, relevez les compteurs, et communiquez votre nouvelle adresse pour la restitution du dépôt de garantie et l'envoi de la régularisation des charges.

Du côté du bailleur, une fin de bail bien gérée, c'est un dossier complet : le bail, l'état des lieux d'entrée et de sortie, l'historique des loyers et la trace de la lettre de congé. C'est exactement ce qu'ImmoDesk regroupe pour chaque bien, avec des rappels sur les échéances à ne pas manquer — état des lieux, restitution du dépôt, révision du loyer ou interventions à planifier avant la relocation.

Sources officielles

• Fiche « Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d'habitation) », service-public.gouv.fr.
• Fiche « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) », service-public.gouv.fr.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 12 et 15 (Légifrance).

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