En bref : pendant un bail en cours, vous ne pouvez pas augmenter librement le loyer. Il n'existe que deux voies : l'indexation annuelle, et la révision du loyer à la fin de chaque triennat, par exemple si vos travaux ont augmenté la valeur locative d'au moins 10 %. Avec un nouveau locataire et un nouveau bail, vous fixez en principe à nouveau le loyer librement ; à Bruxelles, dans la limite d'un loyer non abusif.
Trois situations souvent confondues
| Situation | Ce qui est permis |
|---|---|
| Bail en cours, chaque année | L'indexation sur la base de l'indice santé, si le bail est écrit |
| Bail en cours, après des travaux ou un changement de circonstances | La révision du loyer en fin de triennat, de commun accord ou via le juge de paix |
| Nouveau locataire, nouveau bail | Un nouveau loyer, en principe librement fixé |
Pendant le bail : l'indexation n'est pas une augmentation
L'indexation adapte le loyer une fois par an à l'évolution de l'indice santé, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur. Ce n'est pas une augmentation libre, et elle ne permet pas de répercuter le coût de travaux. Pour le calcul : Calcul de l'indexation du loyer en 2026.
La révision du loyer : la seule voie après des travaux
Dans un bail de neuf ans, bailleur et locataire peuvent demander une révision du loyer à la fin de chaque triennat. La demande doit être faite dans une fenêtre précise : entre le neuvième et le sixième mois avant la fin du triennat.
- De commun accord, vous pouvez convenir ensemble d'un nouveau loyer. Mettez-le par écrit.
- À défaut d'accord, le juge de paix peut réviser le loyer, mais seulement si la valeur locative normale :
- est, en raison de circonstances nouvelles, supérieure ou inférieure d'au moins 20 % au loyer du moment, ou
- a augmenté d'au moins 10 % grâce à des travaux effectués à vos frais. Les travaux d'entretien et de réparation ordinaires ne comptent pas.
Le juge statue en équité et peut par exemple tenir compte d'un amortissement normal des travaux. Une révision peut donc aussi aboutir à un loyer plus bas si la valeur locative a baissé.
En pratique : rénover pendant le bail
- Convenez des travaux à l'avance avec le locataire, et de leur éventuel effet sur le loyer.
- Gardez factures et photos avant et après : ce sont vos preuves de la hausse de la valeur locative.
- Notez la fenêtre de révision : entre neuf et six mois avant la fin du triennat en cours.
- Demandez la révision par écrit, de préférence par recommandé, avec un montant concret.
Un nouveau locataire : un nouveau loyer
Si le locataire part et que vous concluez un nouveau bail avec un nouveau locataire, vous fixez à nouveau le loyer. En Wallonie, il est en principe libre ; la grille indicative n'est pas contraignante. À Bruxelles, depuis mai 2025, le loyer ne peut pas être abusif par rapport à la grille de référence. Plus de détails dans Quel loyer pouvez-vous demander en Belgique ?
Attention : conclure un nouveau bail avec le même locataire pour augmenter le loyer ne fonctionne pas si simplement. Un bail de neuf ans continue de courir, et une succession de baux de courte durée peut basculer en bail de neuf ans aux conditions d'origine. Voir Durée d'un bail de résidence principale en Belgique.
Et la performance énergétique ?
Pensez aussi au certificat PEB : en Wallonie et en Flandre, un mauvais PEB peut limiter l'indexation autorisée. Des travaux énergétiques améliorent donc la valeur locative, mais peuvent aussi rétablir l'indexation complète.
Questions fréquentes
Puis-je augmenter le loyer après une rénovation ?
Pas unilatéralement pendant le bail. Vous pouvez demander une révision du loyer en fin de triennat, de commun accord avec le locataire ou via le juge de paix si vos travaux ont augmenté la valeur locative d'au moins 10 %.
Quand demander une révision du loyer ?
Entre le neuvième et le sixième mois avant la fin du triennat en cours.
Puis-je augmenter le loyer entre deux locataires ?
Oui. Dans un nouveau bail avec un nouveau locataire, vous fixez en principe le loyer librement. À Bruxelles, il ne peut pas être abusif par rapport à la grille de référence.
L'entretien ordinaire compte-t-il pour une révision ?
Non. Seuls des travaux à vos frais qui augmentent la valeur locative d'au moins 10 % comptent, pas l'entretien ou les réparations ordinaires.
Une révision peut-elle faire baisser le loyer ?
Oui. Le locataire peut aussi demander une révision si la valeur locative normale a baissé d'au moins 20 % en raison de circonstances nouvelles.
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Cet article donne une information générale sur l'adaptation du loyer dans le cadre d'un bail d'habitation en Belgique, valable en 2026, et ne constitue pas un avis juridique. Les règles diffèrent selon la région et évoluent. Vérifiez votre situation auprès d'un juriste ou d'une association de propriétaires.
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