In breve: durante il contratto il canone non si può aumentare liberamente. L'unico adeguamento ammesso è l'aggiornamento ISTAT, se previsto nel contratto e se non ha optato per la cedolare secca. Un aumento dopo lavori richiede l'accordo dell'inquilino. Con un nuovo contratto, invece, il canone libero si fissa di nuovo; quello concordato deve restare negli intervalli degli accordi territoriali.
Durante il contratto: solo l'aggiornamento ISTAT
Il canone pattuito resta quello del contratto. Se il contratto lo prevede, può chiedere ogni anno l'aggiornamento in base alla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati:
- nei contratti a canone concordato l'aggiornamento è in genere limitato al 75% della variazione;
- nei contratti a canone libero le parti possono concordare una percentuale diversa;
- l'aggiornamento va richiesto all'inquilino, di solito per iscritto.
Attenzione: se ha scelto la cedolare secca, per tutta la durata dell'opzione rinuncia all'aggiornamento del canone, anche ISTAT.
Dopo una ristrutturazione
Una ristrutturazione durante la locazione non dà diritto di per sé a un aumento del canone. Può però:
- concordare con l'inquilino un nuovo canone, mettendolo per iscritto e, se necessario, registrando la modifica;
- tenerne conto al momento del nuovo contratto o della rinegoziazione alla scadenza.
Le riparazioni e la manutenzione straordinaria spettano in ogni caso al locatore e non giustificano da sole un aumento.
Un nuovo inquilino: un nuovo canone
Con un nuovo contratto e un nuovo inquilino:
- a canone libero (4+4) il canone si pattuisce liberamente;
- a canone concordato (3+2) deve restare entro i valori minimi e massimi degli accordi territoriali del Suo comune, in cambio delle agevolazioni fiscali.
Alla scadenza finale di un contratto (dopo 8 anni nel 4+4, 5 nel 3+2) può anche proporre all'inquilino attuale il rinnovo a nuove condizioni, comunicandolo almeno 6 mesi prima.
Domande frequenti
Posso aumentare l'affitto perché ho ristrutturato?
Non unilateralmente durante il contratto. Può concordare un aumento con l'inquilino, oppure fissare un nuovo canone con un nuovo contratto.
Di quanto si può aggiornare il canone ogni anno?
In base alla variazione ISTAT, se il contratto lo prevede: in genere fino al 75% nei contratti a canone concordato, secondo quanto pattuito in quelli a canone libero.
Con la cedolare secca posso applicare l'ISTAT?
No. Con la cedolare secca rinuncia all'aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione.
Posso chiedere di più a un nuovo inquilino?
Sì, con un nuovo contratto a canone libero. A canone concordato, entro gli intervalli degli accordi territoriali.
Serve registrare l'aumento concordato?
Una modifica del canone concordata va formalizzata per iscritto e comunicata ai fini della registrazione del contratto; verifichi gli adempimenti con un professionista.
Ogni variazione del canone, registrata
ImmoDesk conserva per ogni contratto il canone e ogni variazione con la data, insieme al contratto e ai documenti. Così sa sempre qual è il canone attuale e quando è cambiato. Provi ImmoDesk gratis per 7 giorni, senza carta di credito.
Questo articolo fornisce informazioni generali sul canone nella locazione abitativa in Italia, valide nel 2026, e non costituisce consulenza legale o fiscale. Faccia verificare il Suo caso da un professionista.
Ready to Streamline Your Property Management?
Join property owners who are saving time and maximizing returns with ImmoDesk.eu
No credit card • Cancel anytime • EU data hosting • GDPR compliant