Réponse courte : si vous louez un logement à une personne physique qui ne l'utilise pas à des fins professionnelles, la Belgique ne vous taxe pas sur le loyer que vous encaissez. Vous ne déclarez que le revenu cadastral non indexé (RC). Le fisc calcule ensuite lui-même la base imposable selon la formule revenu cadastral indexé × 1,40. Le montant du loyer n'apparaît nulle part sur votre déclaration.

Presque tous les bailleurs débutants tombent de leur chaise en l'apprenant, et c'est la première raison pour laquelle certains sur-déclarent et paient plus que nécessaire. Voici exactement ce qu'il faut encoder pour l'année de revenus 2025 (exercice d'imposition 2026), avec les chiffres officiels, des exemples chiffrés et les trois situations où la règle s'inverse complètement.

Région : il s'agit d'un impôt fédéral, identique en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie. Ne le confondez pas avec le précompte immobilier, qui est un avertissement-extrait de rôle régional distinct — nous en parlons dans notre article sur le précompte immobilier à charge du locataire. Votre habitation propre est exonérée et sort du cadre de cet article.

Quel montant faut-il déclarer ?

Pour un bien bâti loué à une personne physique qui ne l'occupe pas à des fins professionnelles, vous encodez un seul chiffre au cadre III (Revenus de biens immobiliers) :

• Code 1106 / 2106 — le revenu cadastral non indexé du bien.

Rien d'autre. Pas de loyer, pas de charges, pas de garantie locative. Vous trouvez le RC non indexé dans MyMinfin (Mon habitation > Consulter mes données immobilières), dans l'assistant de la déclaration en ligne, ou sur votre avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier.

Comment la base imposable est-elle calculée ?

Vous ne calculez rien vous-même : l'administration le fait automatiquement à partir du montant déclaré. La formule est :

Base imposable = (revenu cadastral non indexé × coefficient d'indexation, arrondi à l'euro le plus proche) × 1,40

Année de revenus	Exercice d'imposition	Coefficient d'indexation
2025	2026	2,2446
2026	2027	2,3000

Exemple chiffré. Votre appartement a un revenu cadastral non indexé de 450 euros et vous le louez à un couple de pensionnés.

1. Vous déclarez 450 euros en regard du code 1106.
2. Revenu cadastral indexé : 450 × 2,2446 = 1.010 euros (arrondi).
3. Revenus immobiliers imposables : 1.010 × 1,40 = 1.414 euros.

Un appartement qui rapporte par exemple 9.600 euros de loyer par an augmente donc votre revenu imposable de 1.414 euros — et non de 9.600 euros. Le résultat figure sur votre avertissement-extrait de rôle sous Détail du calcul > Revenus de biens immobiliers, et il est taxé aux taux progressifs avec le reste de vos revenus.

Et si le locataire utilise le bien à des fins professionnelles ?

Là, la règle s'inverse, et cela coûte cher. Si vous louez à une personne physique qui affecte le bien à son activité professionnelle, ou à une personne morale, une société ou une association, vous êtes taxé sur le loyer réel. Vous déclarez deux montants :

• Code 1109 / 2109 — le revenu cadastral non indexé.
• Code 1110 / 2110 — le loyer brut, c'est-à-dire le loyer plus les avantages locatifs. Les avantages locatifs sont les dépenses que le locataire assume à votre place : impôts, grosses réparations, primes d'assurance, etc.

La base imposable est alors le plus élevé de deux montants : le loyer net (loyer brut moins un forfait de 40 % de frais) ou le revenu cadastral indexé × 1,40. Point crucial : ce forfait de 40 % est plafonné à deux tiers × revenu cadastral non indexé × le coefficient de revalorisation, qui s'élève à 5,63 pour l'année de revenus 2025.

Exemple chiffré. Revenu cadastral non indexé de 1.000 euros, loyer brut de 14.400 euros sur l'année, locataire consultant indépendant qui utilise le bien comme bureau.

• Forfait de 40 % sur 14.400 = 5.760 euros, mais le plafond est de 2/3 × 1.000 × 5,63 = 3.753,33 euros. La déduction est donc limitée à 3.753,33 euros.
• Loyer net = 14.400 − 3.753,33 = 10.646,67 euros.
• Montant alternatif = (1.000 × 2,2446 = 2.245) × 1,40 = 3.143 euros.
• Base imposable = le plus élevé des deux = 10.646,67 euros.

Soit environ trois fois et demie la base imposable du même bien loué à un particulier. C'est pourquoi la clause d'affectation dans un bail pèse bien plus lourd que la plupart des bailleurs ne l'imaginent — et pourquoi vous avez tout intérêt à savoir noir sur blanc à quoi servira le bien avant de signer.

Qu'en est-il de la location meublée ?

La location meublée se scinde en deux flux de revenus. La partie immobilière reste au cadre III sous le code 1106/2106. Le mobilier devient un revenu mobilier au cadre VII :

• Code 1156 / 2156 — les revenus locatifs nets du mobilier, taxés en principe à 30 %.
• Sauf ventilation explicite dans le bail, la part du mobilier est fixée forfaitairement à 40 % du loyer total, et les frais forfaitairement à 50 % de ce montant.

Sur 12.000 euros de loyer annuel total : loyer brut du mobilier = 4.800 euros, frais = 2.400 euros, donc 2.400 euros au code 1156, taxés à 30 % — environ 720 euros. Si vous facturez en plus des services comme le nettoyage ou le petit-déjeuner, cette rémunération se déclare séparément en revenus divers, dans la partie 2 de la déclaration.

Achat, vente ou indivision : que déclarer ?

Vous ne déclarez que votre quote-part, et uniquement pour les jours pendant lesquels vous étiez propriétaire.

• Achat ou vente en cours d'année : au prorata des jours. Un bien dont le RC est de 1.200 euros, acquis le 15 mars 2025, donne 1.200 × 291/365 = 956,71 euros à déclarer.
• Indivision : déclarez votre quote-part. Deux sœurs propriétaires chacune de 50 % d'un bien au RC de 1.000 euros déclarent chacune 500 euros.
• Mariage sous le régime légal : les revenus immobiliers sont toujours communs, même si le bien appartient à un seul des conjoints. Chacun déclare donc 50 %.
• Séparation de biens ou cohabitation légale : chaque partenaire déclare selon sa propre quote-part de propriété.

Les erreurs qui coûtent cher

• Déclarer le loyer au lieu du revenu cadastral. L'erreur la plus coûteuse qui soit, et facile à commettre quand on vient d'un autre système fiscal.
• Encoder le montant indexé au code 1106. Cette case attend le RC non indexé ; l'indexation est appliquée pour vous.
• Oublier le prorata après un achat, une vente ou une succession.
• Passer à côté d'un changement d'affectation. Un locataire qui domicilie son activité à votre adresse vous fait basculer dans le régime professionnel — et c'est vous qui recevez l'imposition.
• Ne pas disposer d'un relevé propre. Si l'administration interroge une location professionnelle, il faut pouvoir montrer les loyers et avantages locatifs de toute l'année, pas les reconstituer en juin à partir d'extraits bancaires.

C'est précisément là que se situe la vraie douleur pour la plupart des bailleurs. Loyers perçus, indexations appliquées, charges régularisées et précompte payé vivent en général à quatre endroits différents, et une déclaration qui prend dix minutes avec un relevé propre prend un week-end sans. Si vos baux, votre historique de loyers et vos documents sont réunis au même endroit — comme le fait ImmoDesk avec la comptabilité locative et le classement automatique des documents — les chiffres du cadre III sont simplement là quand vous en avez besoin. Et pour l'indexation annuelle, notre calculateur d'indexation du loyer vous donne le bon montant en quelques secondes ; la méthode complète est détaillée dans le calcul de l'indexation du loyer en 2026.

Avant de rentrer votre déclaration

Assurez-vous de trois choses : le revenu cadastral non indexé de chaque bien, la manière exacte dont chaque locataire l'utilise, et les jours et la quote-part pour lesquels vous étiez propriétaire. Avec cela, le cadre III se remplit en quelques minutes. Les délais de rentrée diffèrent entre le papier et la déclaration en ligne et sont publiés chaque année par le SPF Finances — vérifiez-les dans MyMinfin plutôt que de vous fier à la date de l'an dernier.

Cet article constitue une information générale destinée aux bailleurs en Belgique et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent et chaque situation est particulière ; pour votre propre déclaration, consultez les pages officielles du SPF Finances (fin.belgium.be) ou un comptable.

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