Non. Si vous louez un logement à titre de résidence principale, votre bailleur ne peut pas vous répercuter le précompte immobilier. La règle vaut dans les trois Régions — Wallonie, Bruxelles et Flandre — et elle est impérative. Si votre bail contient malgré tout une clause mettant le précompte immobilier à votre charge, cette clause est nulle. Vous n'êtes pas tenu de l'exécuter, et si vous avez déjà payé, vous pouvez en réclamer le remboursement.

C'est l'un des malentendus les plus tenaces du marché locatif belge, et il coûte chaque année plusieurs centaines d'euros à des locataires qui ne savent pas qu'ils peuvent refuser. Voici ce que dit le texte, Région par Région, quand la répercussion est autorisée, et la réduction que beaucoup de ménages ignorent.

Que dit la loi, Région par Région ?

Le droit du bail est régionalisé depuis 2018. Les trois Régions ont abouti à la même règle, mais dans trois textes différents :

Région	Base légale	Ce que dit le texte
Wallonie	Articles 59, 73 et 83 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation	« Le précompte immobilier afférent à l'habitation louée ne peut être mis à charge du preneur. » — la même phrase pour le bail d'habitation, le bail de colocation et le bail étudiant.
Bruxelles	Article 226 du Code bruxellois du Logement	« Le précompte immobilier afférent à l'immeuble loué ne peut être mis à charge du preneur d'un bail de résidence principale, d'un bail de logement étudiant, d'un bail de colocation ou d'un bail glissant. »
Flandre	Article 36, §1er du Vlaams Woninghuurdecreet	Le précompte immobilier du bien loué ne peut être mis à charge du locataire.

En Wallonie, l'article 74 du décret précise expressément que ces dispositions sont impératives. Concrètement : les parties ne peuvent pas y déroger valablement, même avec l'accord signé du locataire.

Pourquoi cette interdiction ?

La logique repose sur une distinction que le décret flamand résume bien dans ce même article 36 : les frais et charges liés à l'exercice des droits réels sur le logement sont à charge du bailleur, tandis que les frais et charges liés à l'usage du bien loué sont à charge du preneur.

Le précompte immobilier est un impôt sur la détention d'un bien immobilier. Vous le payez parce que vous êtes propriétaire, pas parce que quelqu'un habite le bien. Il se range donc structurellement du côté du propriétaire — de la même manière que le locataire paie l'électricité parce qu'il la consomme.

Et si la clause figure quand même dans mon bail ?

Elle est nulle. Une signature ne valide pas une clause interdite : c'est précisément ce que signifie « impératif ». En pratique :

• Vous n'avez pas encore payé ? Écrivez à votre bailleur en citant l'article applicable à votre Région et indiquez que vous ne paierez pas ce poste. Faites-le par e-mail ou par recommandé, pour garder une trace.
• Vous avez déjà payé ? Il s'agit d'un paiement indu et vous pouvez en demander la restitution. Réclamez-le par écrit, preuves de paiement à l'appui.
• Blocage ? Le juge de paix du canton où se situe le logement est compétent pour les litiges locatifs. Dans beaucoup de communes, vous pouvez d'abord consulter gratuitement une association de locataires ou le service d'aide juridique de première ligne.

Une nuance importante : le bailleur ne peut pas facturer séparément le précompte immobilier, mais il peut évidemment en tenir compte lorsqu'il fixe le loyer lui-même. Ce n'est pas un contournement — c'est simplement la différence entre un prix et un impôt répercuté. Ce qui est interdit, c'est une ligne distincte « précompte immobilier » sur votre décompte de charges.

Quand la répercussion est-elle autorisée ?

L'interdiction vise le bail d'habitation. En dehors de ce champ, la liberté contractuelle reprend ses droits et la répercussion est possible si elle est expressément convenue :

• bail commercial et bureaux ;
• location d'une seconde résidence ou d'un logement de vacances ;
• entrepôts, garages et terrains qui ne sont pas loués comme logement.

Attention toutefois : même dans ces cas, c'est le propriétaire qui reste redevable du précompte immobilier vis-à-vis de l'administration fiscale. Le bail règle uniquement qui supporte économiquement la charge ; il ne déplace pas la dette fiscale. Si le locataire ne paie pas, le fisc se retourne toujours vers le propriétaire.

Pour un immeuble mixte — un commerce avec un logement à l'étage, par exemple — seule la partie professionnelle peut être répercutée contractuellement. La partie habitation reste couverte par l'interdiction.

La réduction que beaucoup de ménages locataires laissent filer

Voici la partie que presque personne ne connaît, et c'est de l'argent réel. Le précompte immobilier comporte des réductions qui dépendent de la situation familiale de celui qui occupe le logement — pas de celle du propriétaire. Si un ménage locataire compte des enfants à charge ou une personne handicapée, l'avertissement-extrait de rôle du propriétaire diminue grâce au locataire. La loi organise le transfert de cet avantage vers le locataire.

Bruxelles

L'article 226 du Code bruxellois du Logement impose au bailleur une obligation active. Pour les ménages visés par l'article 257 du Code des impôts sur les revenus, le bailleur doit demander la réduction à la première demande du locataire, après avoir reçu les informations pertinentes de ce dernier. La réduction est due à l'occupant présent au 1er janvier, et le bailleur doit en faire profiter le ménage locataire avant l'expiration de chaque année de location, soit par une réduction de loyer équivalente, soit par un versement séparé.

Flandre

L'article 2.1.5.0.1, §1er du Vlaamse Codex Fiscaliteit prévoit une réduction pour un ménage comptant au moins deux enfants ouvrant le droit aux allocations familiales, ainsi qu'une réduction par personne handicapée — un enfant handicapé comptant double. Et l'article 2.1.5.0.4 du même code est sans ambiguïté : ces réductions sont déductibles du loyer, nonobstant toute clause contraire. Le locataire peut donc les retenir sur le loyer, et une clause du bail qui l'interdirait reste sans effet.

Wallonie

En Wallonie, les réductions ne sont pas appliquées automatiquement : elles doivent être demandées auprès du SPW Fiscalité, via le formulaire prévu à cet effet ou en ligne. Si vous occupez un logement loué avec des enfants à charge ou une personne handicapée, informez votre bailleur par écrit et demandez-lui d'introduire la demande. La réduction dépend de votre situation familiale : sans vos données, le propriétaire ne peut pas l'obtenir.

Que faire, côté bailleur ?

Trois réflexes concrets :

1. Retirez la clause de votre modèle de bail. Beaucoup de modèles anciens qui circulent en ligne contiennent encore une ligne « précompte immobilier à charge du preneur ». Non seulement elle est inapplicable, mais elle installe d'emblée une mauvaise relation avec un nouveau locataire. Voyez notre modèle de bail et ses mentions obligatoires.
2. Intégrez la charge dans le loyer, pas dans le décompte. Calculez votre rendement précompte compris et fixez votre loyer sur cette base. Voyez quel loyer vous pouvez demander en Belgique.
3. Gardez un décompte de charges propre. Seuls les vrais frais d'usage y ont leur place. La répartition des réparations est détaillée dans qui paie les réparations.

Précision importante : ceci n'est pas un conseil juridique

Cet article fournit une information générale, fondée sur les textes en vigueur au moment de sa rédaction (décret wallon du 15 mars 2018, Code bruxellois du Logement, Vlaams Woninghuurdecreet et Vlaamse Codex Fiscaliteit). Il ne constitue pas un conseil juridique et ne tient pas compte de votre situation particulière. Pour un dossier concret, consultez un avocat, un notaire, une association de locataires ou le service d'aide juridique de première ligne de votre commune.

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