In breve: nei contratti di locazione abitativa a canone libero (4+4) e a canone concordato (3+2), alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge, ad esempio per abitarci lui stesso o un familiare stretto, con una disdetta motivata inviata almeno 6 mesi prima. Alla seconda scadenza (dopo 8 o 5 anni) può invece comunicare la disdetta senza motivo, sempre con 6 mesi di preavviso. Se poi non usa l'immobile come dichiarato, rischia di dover risarcire l'inquilino.

Come funzionano i contratti 4+4 e 3+2

• 4+4 (canone libero): 4 anni, rinnovati automaticamente per altri 4.
• 3+2 (canone concordato): 3 anni, rinnovati automaticamente per altri 2.

Il rinnovo alla prima scadenza è la regola: il locatore non può evitarlo semplicemente perché preferisce riavere l'immobile. Per i contratti transitori e per studenti valgono regole diverse; li confrontiamo in Contratto di affitto annuale: transitorio, 4+4 e studenti a confronto.

Alla prima scadenza: solo per motivi di legge

Il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza, tra l'altro, se intende:

• destinare l'immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado, oppure ad attività propria o di questi familiari;
• ristrutturare o ricostruire l'immobile in modo che la permanenza dell'inquilino sia incompatibile con i lavori, con i permessi necessari;
• vendere l'immobile, se non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello in cui abita, alle condizioni previste dalla legge;
• recuperarlo perché l'inquilino dispone di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso comune.

La disdetta va inviata con raccomandata A/R o PEC almeno 6 mesi prima della scadenza e deve indicare il motivo specifico. Una disdetta senza motivo, o con un motivo generico, non è valida alla prima scadenza.

Alla seconda scadenza: la disdetta libera

Alla scadenza del periodo di rinnovo (dopo 8 anni nel 4+4, dopo 5 nel 3+2), ciascuna parte può comunicare, sempre almeno 6 mesi prima, la volontà di non rinnovare o di rinnovare a nuove condizioni. Qui non serve un motivo. Se nessuno comunica nulla, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.

Cosa rischia se non usa l'immobile come dichiarato

Se dopo aver ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi di legge non lo destina a quell'uso entro dodici mesi, l'inquilino può chiedere, in alternativa, il ripristino del contratto oppure un risarcimento che può arrivare a 36 mensilità dell'ultimo canone. Non utilizzi il motivo come pretesto.

E l'inquilino?

L'inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con 6 mesi di preavviso, e il contratto può prevedere un recesso anche senza motivo. Ciò non cambia le regole per il locatore.

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Questo articolo fornisce informazioni generali sulla disdetta del locatore nella locazione abitativa in Italia, valide nel 2026, e non costituisce consulenza legale. Faccia verificare il Suo caso da un avvocato o da un'associazione di proprietari.