Kurz gesagt: ein unbefristeter Mietvertrag lässt sich in Deutschland vom Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Der häufigste Grund ist Eigenbedarf: Sie brauchen die Wohnung für sich, Ihre Familie oder Angehörige Ihres Haushalts. Die Kündigung muss schriftlich sein und den Grund konkret nennen. Die Frist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate. Der Mieter kann in Härtefällen widersprechen.

Keine Kündigung ohne Grund

Anders als der Mieter braucht der Vermieter für die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags einen gesetzlich anerkannten Grund. Die wichtigsten sind:

• Eigenbedarf für Sie selbst, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts;
• erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters, etwa wiederholt unpünktliche Zahlung;
• Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, die nur in engen Ausnahmefällen greift.

Eine Kündigung, um eine höhere Miete zu erzielen, ist ausdrücklich ausgeschlossen. Und einen Mietvertrag einfach auf Zeit zu schließen, geht nur mit einem im Vertrag genannten Grund (Zeitmietvertrag).

Wer zählt beim Eigenbedarf?

Eigenbedarf können Sie geltend machen für sich selbst, Ihren Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister und weitere nahe Angehörige, sowie für Personen, die zu Ihrem Haushalt gehören, zum Beispiel eine Pflegekraft. Der Bedarf muss ernsthaft und nachvollziehbar sein; ein bloßer Wunsch „irgendwann" reicht nicht.

Was ins Kündigungsschreiben gehört

1. Schriftform, unterschrieben von allen Vermietern, zugestellt an alle Mieter.
2. Die Person, für die Sie die Wohnung brauchen, und ihr Verhältnis zu Ihnen.
3. Der konkrete Grund, warum diese Person die Wohnung braucht.
4. Ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters, samt Form und Frist.
5. Das Datum, zu dem das Mietverhältnis endet.

Fehlt die Begründung oder ist sie zu allgemein, ist die Kündigung unwirksam. Lassen Sie das Schreiben im Zweifel vorher prüfen.

Die Kündigungsfristen

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Der Mieter selbst kann immer mit drei Monaten kündigen.

Widerspruch des Mieters und Sperrfristen

• Härtefall: der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet, etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss in der Regel spätestens zwei Monate vor Ende der Mietzeit schriftlich erfolgen.
• Umwandlung in Eigentum: wurde die vermietete Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, in manchen Städten bis zu zehn Jahren.
• Anbietpflicht: wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus frei, müssen Sie sie dem Mieter in der Regel anbieten.

Vorsicht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Wer Eigenbedarf nur vorschiebt oder die Wohnung nach dem Auszug anders nutzt, ohne dass sich die Lage nachvollziehbar geändert hat, muss dem Mieter Schadensersatz zahlen, etwa für Umzugs- und Mehrkosten, und riskiert strafrechtliche Folgen.

Behalten Sie die Termine im Blick

ImmoDesk hält Ihre Mietverträge mit Beginn, Ende und Dokumenten an einem Ort und benachrichtigt Sie 90, 60 und 30 Tage vor dem Ende eines befristeten Vertrags. Bei Kündigungsfristen von sechs oder neun Monaten notieren Sie den Zeitpunkt, zu dem die Kündigung zugehen muss, am besten zusätzlich im Kalender. Testen Sie ImmoDesk 7 Tage kostenlos, ohne Kreditkarte.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zur Eigenbedarfskündigung bei Wohnraummiete in Deutschland, Stand 2026, und ist keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihre Kündigung im Einzelfall von einem Anwalt oder einem Haus- und Grundeigentümerverein prüfen.