Respuesta directa: en el alquiler de vivienda la fianza legal es de una mensualidad de renta; en el alquiler para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas), dos. No es opcional para ninguna de las dos partes: el artículo 36.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos la califica de obligatoria. Y cuando el contrato termina, si el saldo no se devuelve en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, esa cantidad empieza a generar el interés legal del dinero.

Alrededor de esa regla simple se acumulan casi todos los conflictos del final de un alquiler. Vamos por partes.

¿Cuánta fianza puede pedir el arrendador?

El artículo 36.1 de la LAU es tajante: a la firma del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, por importe de:

• Una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
• Dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Dos matices que se pasan por alto a menudo. El primero: la ley dice "en metálico", así que una fianza pactada en forma de aval no sustituye a la fianza legal, sino que se suma a ella como garantía adicional. El segundo: la mensualidad de referencia es la renta, no la renta más los gastos ni los suministros.

¿Puede pedirme más? Las garantías adicionales

Sí, pero con un techo. El artículo 36.5 permite pactar cualquier garantía adicional del cumplimiento de las obligaciones del inquilino — aval bancario, depósito extra, seguro de impago. Pero para el arrendamiento de vivienda en contratos de hasta cinco años (o hasta siete si el arrendador es persona jurídica), el valor de esa garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta.

Traducido a la práctica: en un alquiler de vivienda estándar, el máximo que puede pedirse al entrar es una mensualidad de fianza legal más el equivalente a dos mensualidades de garantía adicional. Un arrendador que exige cuatro o cinco mensualidades por adelantado en concepto de garantía está fuera de ese límite.

¿Hay que depositar la fianza en un organismo público?

Esta es la parte que más arrendadores particulares desconocen, y la que más multas genera. La disposición adicional tercera de la LAU habilita a las comunidades autónomas a establecer la obligación de que el arrendador deposite el importe de la fianza, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe, hasta la extinción del contrato.

Muchas comunidades han hecho uso de esa facultad y han creado su propio registro de fianzas, con su plazo de ingreso y su régimen sancionador. El plazo, el organismo y el procedimiento varían según la comunidad autónoma, así que el paso obligado es consultar el organismo de vivienda de la suya antes de firmar el primer contrato. Es un trámite de una vez por contrato, y no hacerlo es exactamente el tipo de descuido que aparece años después.

La misma disposición fija dos cosas más que conviene saber:

• Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato la Administración no devuelve la cantidad depositada, esa cantidad devenga el interés legal correspondiente.
• La normativa autonómica exigirá al arrendador, como mínimo, los datos identificativos de ambas partes, los datos de la finca (dirección, año de construcción, superficie, referencia catastral, calificación energética) y las características del contrato, incluida la renta anual y el plazo. Tenga esa información reunida antes de empezar el trámite.

¿Se actualiza la fianza durante el contrato?

No durante los primeros años. El artículo 36.2 establece que durante los cinco primeros años de duración del contrato — o los siete primeros si el arrendador es persona jurídica — la fianza no está sujeta a actualización. Aunque la renta suba por la actualización anual, la fianza depositada se queda como está.

A partir de ahí sí cambia: cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador puede exigir que la fianza se incremente, o el inquilino que se reduzca, hasta igualar una o dos mensualidades (según el tipo de arrendamiento) de la renta vigente en el momento de la prórroga. Y si el plazo pactado excede de cinco años (o siete), la actualización se rige por lo que hayan pactado las partes; a falta de pacto específico, se presume que lo acordado para actualizar la renta vale también para la fianza.

Si quiere ver cómo se calcula esa subida de renta con el índice vigente, lo explicamos paso a paso en la guía sobre la actualización de la renta con el IRAV.

¿Cuándo debe devolverse la fianza y qué puede descontarse?

El artículo 36.4 no fija un plazo de devolución en sentido estricto: fija un plazo a partir del cual el retraso cuesta dinero. El saldo de la fianza que deba restituirse al inquilino al final del arriendo devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la devolución.

Sobre qué se puede descontar, la referencia no está en la LAU sino en el Código Civil:

• Artículo 1561: el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Es decir: el desgaste normal por el paso del tiempo no se descuenta.
• Artículo 1563: el arrendatario responde del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
• Artículo 1562: y aquí está la clave práctica — a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Ese último artículo decide la mayoría de las discusiones. Si no hay un inventario firmado del estado de la vivienda al entrar, la ley se pone del lado del inquilino: se presume que recibió el piso en buen estado, y es el arrendador quien tiene que probar lo contrario. Sin fotos ni documento, esa prueba casi nunca existe.

Cómo evitar la discusión del último día

Los conflictos de fianza casi nunca nacen al final: nacen el día de la entrega de llaves, cuando nadie documentó nada. Cuatro hábitos lo resuelven:

1. Inventario firmado por ambas partes al entrar, con el estado de cada estancia y las lecturas de los contadores.
2. Fotografías fechadas de la vivienda vacía, guardadas junto al contrato y no en el carrete del móvil.
3. Recibos de cada pago, para que al final no se discuta si falta una mensualidad. Puede usar nuestro modelo de recibo de alquiler o la plantilla para rellenar.
4. Justificantes de las reparaciones que pretenda descontar: factura del profesional, no una estimación a ojo. Un descuento sin factura es un descuento discutible.

Preguntas frecuentes

La fianza es un dato, no un recuerdo

Con un piso, la fianza se recuerda. Con cinco o seis contratos firmados en años distintos, la pregunta "¿cuánto depositó este inquilino, en qué fecha y con qué renta de referencia?" deja de tener respuesta rápida — y eso es justo lo que necesita el día de la devolución.

ImmoDesk guarda la fianza, el contrato, el inventario y los recibos juntos por cada inmueble, y le avisa de las fechas antes de que lleguen, con la actualización de la renta calculada cuando corresponde. Si está preparando el contrato, empiece por nuestro modelo de contrato de alquiler o vea cómo funciona la app de gestión de alquileres.

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Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal. Las referencias corresponden a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y al Código Civil español en su redacción vigente; las obligaciones de depósito de fianza y sus plazos varían según la comunidad autónoma. Para su caso concreto, consulte con un profesional.