Nee. Huurt u een woning als hoofdverblijfplaats, dan mag uw verhuurder de onroerende voorheffing niet aan u doorrekenen. Dat geldt in alle drie de gewesten — Vlaanderen, Brussel en Wallonië — en het is dwingend recht. Staat er toch een clausule in uw huurcontract die zegt dat u de onroerende voorheffing betaalt, dan is die clausule ongeldig. U moet ze niet uitvoeren, en betaalde u ze al, dan kunt u dat terugvorderen.

Dit is een van de hardnekkigste misverstanden in de Belgische huurmarkt, en het kost huurders elk jaar honderden euro's. Hieronder leest u wat de wet exact zegt per gewest, wanneer doorrekenen wél mag, en welke vermindering veel gezinnen laten liggen.

Wat zegt de wet per gewest?

Het huurrecht is geregionaliseerd. Alle drie de gewesten kwamen tot dezelfde regel, maar in een andere tekst:

Gewest	Wettelijke basis	Wat er staat
Vlaanderen	Artikel 36, §1 Vlaams Woninghuurdecreet	"De onroerende voorheffing voor het gehuurde onroerend goed kan niet ten laste van de huurder worden gelegd."
Brussel	Artikel 226 Brusselse Huisvestingscode	De onroerende voorheffing mag niet ten laste worden gelegd van de huurder van een hoofdverblijfplaats, een studentenhuurcontract, een medehuurcontract of een glijdend huurcontract.
Wallonië	Artikelen 59, 73 en 83 van het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst	"Le précompte immobilier afférent à l'habitation louée ne peut être mis à charge du preneur." — dezelfde regel voor de gewone woninghuur, de medehuur en het studentenhuurcontract.

In Wallonië bepaalt artikel 74 uitdrukkelijk dat deze bepalingen dwingend zijn. Dat betekent: partijen kunnen er niet geldig van afwijken, ook niet als de huurder heeft getekend.

Waarom mag het eigenlijk niet?

De logica zit in een ouder principe dat het Vlaams Woninghuurdecreet in datzelfde artikel 36 mooi samenvat: kosten en lasten die te maken hebben met het uitoefenen van zakelijke rechten op de woning vallen ten laste van de verhuurder, terwijl kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning voor rekening van de huurder zijn.

De onroerende voorheffing is een belasting op het bezit van vastgoed. U betaalt ze omdat u eigenaar bent, niet omdat er iemand woont. Ze hoort dus structureel aan de kant van de eigenaar — net zoals de huurder de elektriciteit betaalt omdat hij ze verbruikt.

Wat als het toch in mijn huurcontract staat?

Dan is die clausule nietig. Een handtekening maakt een verboden beding niet geldig — dat is precies wat "dwingend recht" betekent. Praktisch:

• Betaalt u nog niet? Verwijs schriftelijk naar het artikel voor uw gewest en laat weten dat u de post niet betaalt. Doe dit per e-mail of aangetekend, zodat u een spoor heeft.
• Betaalde u al? Dan is dat onverschuldigd betaald en kunt u het terugvragen. Vraag het beleefd en schriftelijk terug, met de betaalbewijzen erbij.
• Komt u er niet uit? De vrederechter van het kanton waar de woning ligt is bevoegd voor huurgeschillen. In veel gemeenten kunt u eerst gratis terecht bij een huurdersbond of een dienst juridische eerstelijnsbijstand.

Let op één subtiliteit: een verhuurder mag de onroerende voorheffing niet apart aanrekenen, maar hij mag ze uiteraard wel meerekenen wanneer hij de huurprijs zelf bepaalt. Dat is geen sluiproute — het is gewoon het verschil tussen een prijs en een doorgerekende belasting. Wat niet mag, is een aparte lijn "onroerende voorheffing" op uw afrekening van kosten en lasten.

Wanneer mag de onroerende voorheffing wél worden doorgerekend?

Het verbod geldt voor woninghuur. Buiten dat toepassingsgebied geldt gewone contractvrijheid, en daar is doorrekenen wel mogelijk als het uitdrukkelijk is afgesproken:

• handelshuur en kantoren;
• huur van een tweede verblijf of vakantiewoning;
• opslag, garages en gronden die niet als woning worden verhuurd.

Belangrijk daarbij: ook in die gevallen blijft de eigenaar tegenover de belastingadministratie de schuldenaar van de onroerende voorheffing. Het huurcontract regelt enkel wie de kost uiteindelijk draagt; het verplaatst de belastingschuld niet. Betaalt de huurder niet, dan komt de fiscus nog altijd bij de eigenaar aankloppen.

Verhuurt u een gemengd pand — bijvoorbeeld een handelszaak met een woning erboven — dan kan alleen het beroepsgedeelte contractueel worden doorgerekend. Het woongedeelte valt onder het verbod.

De vermindering die veel huurgezinnen mislopen

Hier zit het stuk dat bijna niemand kent, en het is echt geld waard. De onroerende voorheffing kent verminderingen die afhangen van de gezinssituatie van wie er woont — niet van de eigenaar. Woont er een huurgezin met kinderen ten laste of een persoon met een handicap, dan daalt de aanslag van de eigenaar dankzij de huurder. De wet zorgt ervoor dat dat voordeel bij de huurder terechtkomt.

Vlaanderen

Artikel 2.1.5.0.1, §1 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit voorziet een vermindering voor een gezin met minstens twee kinderen die recht geven op gezinsbijslag, en een vermindering per persoon met een handicap. Een kind met een handicap telt daarbij voor twee. Het basisbedrag per kind wordt jaarlijks geïndexeerd.

Cruciaal is artikel 2.1.5.0.4 van diezelfde codex: "De verminderingen (…) zijn van de huur aftrekbaar, niettegenstaande elk beding dat strijdig is daarmee." Met andere woorden: de huurder mag het bedrag van de huur aftrekken, en een contractclausule die dat verbiedt heeft geen uitwerking.

Brussel

Artikel 226 van de Brusselse Huisvestingscode gaat nog een stap verder en legt de verhuurder een actieve plicht op. Voor gezinnen die onder artikel 257 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen vallen, moet de verhuurder de vermindering aanvragen op eerste verzoek van de huurder, nadat hij de nodige gegevens heeft ontvangen. De vermindering komt toe aan wie op 1 januari in de woning woont, en de verhuurder moet ze vóór het einde van elk huurjaar aan het huurgezin doorgeven — ofwel via een gelijkwaardige huurvermindering, ofwel via een aparte storting.

Wallonië

In Wallonië worden de verminderingen niet automatisch toegepast: ze moeten worden aangevraagd bij SPW Fiscalité, met het daarvoor voorziene formulier of online. Woont u met kinderen ten laste of met een persoon met een handicap in een huurwoning, breng uw verhuurder dan schriftelijk op de hoogte en vraag om de aanvraag in te dienen. De vermindering hangt af van uw gezinssituatie, dus zonder uw gegevens kan de eigenaar ze niet krijgen.

Wat doet u er als verhuurder best mee?

Drie praktische zaken:

1. Haal de clausule uit uw modelcontract. Veel oude sjablonen die online circuleren bevatten nog een "onroerende voorheffing ten laste van de huurder"-lijn. Ze is niet alleen onafdwingbaar, ze zet ook meteen de toon verkeerd bij een nieuwe huurder.
2. Verwerk de last in de huurprijs, niet in de afrekening. Bereken uw rendement mét de onroerende voorheffing erin en bepaal op basis daarvan uw huurprijs. Zie ook onze gids over hoeveel huur u mag vragen in België.
3. Houd de afrekening van kosten en lasten zuiver. Alleen echte gebruikskosten horen daarin thuis. We zetten het onderscheid op een rij in de afrekening van kosten en lasten, en wie wat betaalt bij herstellingen leest u in wie betaalt de herstellingen.

Even belangrijk: dit is geen juridisch advies

Dit artikel is algemene informatie, gebaseerd op de wetteksten die op het moment van schrijven van kracht zijn (Vlaams Woninghuurdecreet, Brusselse Huisvestingscode, decreet van 15 maart 2018 van het Waals Gewest en de Vlaamse Codex Fiscaliteit). Het is geen juridisch advies en houdt geen rekening met uw specifieke situatie. Voor een concreet dossier raadpleegt u best een advocaat, een notaris, een huurdersbond of de dienst juridische eerstelijnsbijstand van uw gemeente.

Uw huurdossier op orde houden

Het verschil tussen een correcte en een betwiste afrekening zit meestal in de administratie: welke lasten hoorden waar, wat werd wanneer geïndexeerd, en wat is er precies afgesproken. ImmoDesk houdt uw huurcontracten, kosten en lasten, indexaties en documenten op één plek bij — zodat u bij elke afrekening kunt tonen waar een bedrag vandaan komt. Zie ook onze boekhoudmodule en de huurindexatiecalculator.

Probeer ImmoDesk 7 dagen gratis — geen kredietkaart nodig.