Kort antwoord: tijdens een lopend huurcontract mag u de huur niet zomaar verhogen. Er zijn maar twee wegen: de jaarlijkse indexatie, en een huurprijsherziening op het einde van elke driejarige periode, bijvoorbeeld als de huurwaarde door uw werken met minstens 10% gestegen is. Bij een nieuwe huurder en een nieuw contract bepaalt u de huurprijs in principe opnieuw vrij, in Brussel binnen de grens van een niet-buitensporige huur.
Drie situaties die vaak door elkaar lopen
| Situatie | Wat mag |
|---|---|
| Lopend contract, elk jaar | Indexatie op basis van de gezondheidsindex, als het contract schriftelijk is |
| Lopend contract, na werken of gewijzigde omstandigheden | Huurprijsherziening op het einde van een driejarige periode, in akkoord of via de vrederechter |
| Nieuwe huurder, nieuw contract | Een nieuwe huurprijs, in principe vrij te bepalen |
Tijdens het contract: indexatie is geen verhoging
De indexatie past de huur jaarlijks aan de evolutie van de gezondheidsindex aan, op de verjaardag van de inwerkingtreding. Ze is geen vrije verhoging en kan niet worden gebruikt om renovatiekosten door te rekenen. Hoe u ze berekent, leest u in Huurindexatie berekenen in 2026.
De huurprijsherziening: de enige weg na werken
Bij een negenjarig contract kunnen verhuurder en huurder op het einde van elke driejarige periode een herziening van de huurprijs vragen. Dat moet gebeuren in een welbepaald venster: tussen de negende en de zesde maand voor het einde van die driejarige periode.
- In onderling akkoord kunt u samen een nieuwe huurprijs afspreken. Leg die schriftelijk vast.
- Zonder akkoord kan de vrederechter de huurprijs herzien, maar enkel als de normale huurwaarde:
- door nieuwe omstandigheden met minstens 20% hoger of lager ligt dan de huur op dat moment, of
- door werken op uw kosten met minstens 10% gestegen is. Gewone onderhouds- en herstellingswerken tellen daarvoor niet mee.
De vrederechter beslist naar billijkheid en kan bijvoorbeeld rekening houden met een normale afschrijving van de werken. Een herziening kan dus ook tot een lagere huur leiden als de huurwaarde gedaald is.
Praktisch: renoveren tijdens de huur
- Spreek de werken vooraf af met de huurder, en of en hoe ze de huur beïnvloeden.
- Bewaar facturen en foto's van voor en na: dat zijn uw bewijzen van de stijging van de huurwaarde.
- Noteer het herzieningsvenster: tussen negen en zes maanden voor het einde van de lopende driejarige periode.
- Vraag de herziening schriftelijk aan, bij voorkeur aangetekend, en stel een concreet bedrag voor.
Een nieuwe huurder: een nieuwe huurprijs
Vertrekt de huurder en sluit u een nieuw contract met een nieuwe huurder, dan bepaalt u de huurprijs opnieuw. In Vlaanderen en Wallonië is die in principe vrij; de Huurschatter en het indicatieve huurrooster zijn niet bindend. In Brussel mag sinds mei 2025 geen buitensporige huur gevraagd worden ten opzichte van het referentierooster. Meer daarover in Hoeveel huur mag u vragen in België?
Let op: een nieuw contract met dezelfde huurder sluiten om de huur te verhogen, werkt niet zomaar. Bij een negenjarig contract loopt het bestaande contract door, en een reeks kortlopende contracten kan omslaan naar een contract van negen jaar tegen de oorspronkelijke voorwaarden. Zie Duur van een huurcontract in België.
En de energieprestatie?
Denk bij renovaties ook aan het EPC: in Vlaanderen en Wallonië kan een slecht EPC de toegelaten indexatie beperken. Energiewerken verbeteren dus niet alleen de huurwaarde, maar kunnen ook de volle indexatie weer mogelijk maken.
Veelgestelde vragen
Mag ik de huur verhogen na een renovatie?
Niet eenzijdig tijdens het lopende contract. U kunt op het einde van een driejarige periode een huurprijsherziening vragen, in akkoord met de huurder of via de vrederechter als de huurwaarde door uw werken met minstens 10% gestegen is.
Wanneer moet ik een huurprijsherziening aanvragen?
Tussen de negende en de zesde maand voor het einde van de lopende driejarige periode van het contract.
Mag ik de huur verhogen bij een nieuwe huurder?
Ja. Bij een nieuw contract met een nieuwe huurder bepaalt u de huurprijs in principe vrij. In Brussel mag die niet buitensporig zijn ten opzichte van het referentierooster.
Telt gewoon onderhoud als werken voor een herziening?
Nee. Alleen werken op uw kosten die de huurwaarde met minstens 10% verhogen, niet gewone onderhouds- of herstellingswerken.
Kan een herziening ook tot een lagere huur leiden?
Ja. Ook de huurder kan een herziening vragen als de normale huurwaarde door nieuwe omstandigheden met minstens 20% gedaald is.
De juiste huur, op het juiste moment
ImmoDesk houdt per huurcontract de huurprijs en elke wijziging bij. Op de verjaardag van het contract berekent het de indexatie met de gezondheidsindex en maakt het de indexatiebrief voor u klaar; u keurt ze eerst goed voordat ze toegepast wordt. Probeer ImmoDesk 7 dagen gratis, zonder kredietkaart.
Dit artikel is algemene informatie over huurprijsaanpassingen bij woninghuur in België, geldig in 2026, en is geen juridisch advies. De regels verschillen per gewest (Vlaanderen, Brussel, Wallonië) en kunnen veranderen. Controleer uw situatie bij een jurist of een verhuurdersorganisatie.
Ready to Streamline Your Property Management?
Join property owners who are saving time and maximizing returns with ImmoDesk.eu
No credit card • Cancel anytime • EU data hosting • GDPR compliant