In breve: se il Suo inquilino non paga l'affitto, inizi con un contatto rapido e pacato e metta per iscritto ogni accordo. Se il pagamento non arriva, invii una messa in mora con raccomandata A/R o PEC. Nell'affitto abitativo, il mancato pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza è motivo di risoluzione: a quel punto può avviare, tramite un avvocato, lo sfratto per morosità con citazione per la convalida davanti al tribunale. Ciò che non deve mai fare: cambiare la serratura, portare fuori le cose dell'inquilino o staccare acqua e luce.

Prima di tutto: perché l'inquilino non paga?

Un ritardo quasi sempre ha una causa: un bonifico dimenticato, un cambio di conto, la perdita del lavoro, una malattia o un disaccordo su un difetto dell'immobile. La causa determina l'approccio migliore. Si faccia sentire entro pochi giorni, per telefono o con un messaggio, e chieda semplicemente cosa succede.

• Una dimenticanza o un ritardo? Chieda una data di pagamento precisa e la confermi per iscritto.
• Una difficoltà economica temporanea? Un piano di rientro è spesso la via più rapida per essere pagato. Metta per iscritto importo, scadenze e conseguenze in caso di mancato rispetto.
• Una lamentela sull'immobile? L'inquilino non può, di sua iniziativa, sospendere il pagamento del canone perché serve una riparazione. Ma il dialogo Le mostra cosa risolvere prima che la situazione peggiori.

Conservi tutto: messaggi, e-mail, ricevute di pagamento. Se si arriva in tribunale, sono le Sue prove.

Passo 1: la messa in mora

Se il pagamento non arriva dopo il primo contatto, invii una messa in mora (diffida ad adempiere) con raccomandata A/R o PEC. Indichi:

• l'importo dovuto, mese per mese;
• un termine per pagare;
• il conto su cui pagare;
• che, in mancanza di pagamento, procederà per vie legali.

Mantenga un tono professionale: davanti al giudice conta soprattutto aver agito in modo corretto e documentato.

Passo 2: lo sfratto per morosità

Se il canone resta non pagato oltre 20 giorni dalla scadenza, può avviare tramite un avvocato la procedura di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida davanti al tribunale del luogo in cui si trova l'immobile. Con la stessa procedura si può chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni non pagati. Tenga presente:

• all'udienza l'inquilino può chiedere un termine di grazia per sanare la morosità, pagando canoni, interessi e spese; nell'affitto abitativo questo è possibile solo un numero limitato di volte;
• se l'inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto;
• il rilascio dell'immobile, se non avviene spontaneamente, viene eseguito dall'ufficiale giudiziario.

Ciò che non deve mai fare

Per quanto frustrante sia una morosità: farsi giustizia da sé è vietato. Non può:

• cambiare la serratura o impedire l'accesso all'inquilino;
• portare fuori le cose dell'inquilino;
• far staccare acqua, gas o elettricità;
• entrare nell'immobile senza permesso.

Chi lo fa rischia un risarcimento e perfino conseguenze penali, e indebolisce la propria posizione.

E il deposito cauzionale?

Nell'affitto abitativo il deposito cauzionale non può superare tre mensilità, e gli interessi spettano all'inquilino. Serve come garanzia alla fine del contratto: allora i canoni non pagati possono essere trattenuti. Non è un fondo da usare per coprire l'affitto durante il contratto.

Meglio prevenire: tre abitudini

1. Verifichi prima, nei limiti consentiti. Può valutare la solvibilità del candidato, nel rispetto della privacy.
2. Segua ogni pagamento. Un mese di ritardo si risolve più facilmente di tre. Chi se ne accorge dopo mesi è in una posizione più debole.
3. Documenti fin dal primo giorno. Contratto registrato, verbale di consegna e un riepilogo di tutti i pagamenti facilitano ogni passo successivo.

Lo veda subito, non dopo tre mesi

La maggior parte delle morosità cresce perché viene notata tardi. ImmoDesk mostra per ogni contratto quale canone è pagato e quale no, e avvisa Lei qualche giorno prima della scadenza, il giorno stesso e di nuovo quando il canone è in ritardo di 5 e 10 giorni. Contratto, pagamenti e documenti sono in un unico posto, così per una messa in mora ha subito il riepilogo degli importi dovuti. Provi ImmoDesk gratis per 7 giorni, senza carta di credito.

Questo articolo fornisce informazioni generali sulla morosità nell'affitto abitativo in Italia, valide nel 2026, e non costituisce consulenza legale. Faccia verificare il Suo caso da un avvocato o da un'associazione di proprietari.