Il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. Fanno eccezione i contratti che non superano complessivamente 30 giorni nell'anno con lo stesso inquilino: quelli non vanno registrati. La registrazione si fa online con il modello RLI, e nello stesso momento si può scegliere la cedolare secca.
Questo articolo riguarda l'Italia. È informazione generale e non consulenza legale o fiscale: per il vostro caso specifico sentite un commercialista o un CAF.
Entro quando va registrato il contratto?
Il termine è di 30 giorni, e decorre dal primo dei due eventi che si verifica: la firma del contratto oppure l'inizio della locazione. Se firmate il 10 settembre un contratto che parte il 1° ottobre, contate dal 10 settembre.
La registrazione riguarda praticamente tutte le locazioni di immobili: abitativo, transitorio, studenti, commerciale. L'unica esclusione pratica sono i contratti brevi che, sommati nell'anno con lo stesso inquilino, restano entro i 30 giorni.
Registrare non è un adempimento formale fine a sé stesso. Un contratto non registrato è nullo, e questa nullità produce conseguenze molto concrete per il locatore: senza registrazione diventa difficile far valere il canone pattuito e agire per il rilascio dell'immobile. È il primo passo, non l'ultimo.
Come si registra, in pratica
Lo strumento è il modello RLI. Il canale più semplice è il servizio web "Contratti di locazione – RLI" nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate: dallo stesso servizio si pagano l'imposta di registro e quella di bollo e si esercita l'opzione per la cedolare secca.
In alternativa potete rivolgervi a un intermediario abilitato (commercialista, CAF, associazione di categoria) oppure presentarvi a un ufficio dell'Agenzia con il modello cartaceo e le copie del contratto.
Servono i dati catastali dell'immobile, i dati di locatore e conduttore, la durata, il canone annuo e il testo del contratto. Vale la pena preparare tutto prima: la parte lunga è recuperare i dati catastali, non compilare il modello.
Quanto costa la registrazione?
Nel regime ordinario si pagano due imposte.
Imposta di registro
Per le locazioni di fabbricati l'aliquota è del 2 % del canone, e per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. Locatore e conduttore ne rispondono in solido nei confronti dell'Agenzia: per prassi si divide a metà, ma per il fisco siete entrambi obbligati per l'intero.
Per i contratti pluriennali potete scegliere fra due modalità:
- pagare per l'intera durata al momento della registrazione — 2 % del corrispettivo complessivo, con diritto a uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità;
- pagare anno per anno — 2 % del canone di ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti ISTAT, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Dal secondo anno l'importo può anche essere inferiore a 67 euro.
Imposta di bollo
16 euro ogni 4 facciate scritte (o ogni 100 righe) per ciascuna copia del contratto da registrare.
Un esempio
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Canone annuo | 800 € × 12 | 9.600 € |
| Imposta di registro (annuale) | 2 % di 9.600 € | 192 € |
| Quota per parte (prassi 50/50) | 192 € ÷ 2 | 96 € ciascuno |
| Bollo (2 copie da 4 facciate) | 16 € × 2 | 32 € |
Gli importi sono illustrativi e servono a mostrare il metodo, non a sostituire il calcolo sul vostro contratto.
Cos'è la cedolare secca e cosa sostituisce?
La cedolare secca è un regime opzionale: al posto della tassazione ordinaria del canone si paga un'imposta sostitutiva. L'opzione sostituisce l'Irpef e le addizionali regionali e comunali sul reddito da locazione, oltre all'imposta di registro e all'imposta di bollo sul contratto.
| Tipo di contratto | Aliquota |
|---|---|
| Contratto a canone libero | 21 % |
| Canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa | 10 % |
| Locazioni brevi — primo appartamento | 21 % |
| Locazioni brevi — dal secondo appartamento | 26 % |
Attenzione a una novità che riguarda proprio chi affitta per brevi periodi: dal periodo d'imposta 2026 la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica solo se nell'anno si destinano a questa finalità non più di due appartamenti (prima il limite era quattro). Oltre quella soglia l'attività si considera imprenditoriale.
A cosa si rinuncia scegliendo la cedolare secca
Questo è il punto che molti proprietari scoprono troppo tardi. Optando per la cedolare secca si rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione — anche se l'aumento era previsto nel contratto, compreso l'adeguamento ISTAT.
La rinuncia va inoltre comunicata preventivamente all'inquilino con lettera raccomandata. La comunicazione non è richiesta per le locazioni brevi (non superiori a 30 giorni nell'anno) né per i contratti che già escludono espressamente ogni aggiornamento del canone.
Il calcolo, quindi, non è solo fiscale. Su un contratto 4+4 con inflazione significativa, l'aggiornamento ISTAT cui rinunciate può erodere nel tempo buona parte del risparmio d'imposta. Su un contratto breve o con canone già alto rispetto al mercato, la cedolare resta spesso conveniente.
Quando si sceglie l'opzione?
Si può esercitare in sede di registrazione, con il modello RLI, oppure in un'annualità successiva: in questo caso entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, sempre con il modello RLI. Non è quindi una scelta irreversibile fatta una volta per tutte all'inizio.
Da quando si contano i 30 giorni per la registrazione?
Dalla data di stipula del contratto oppure dalla sua decorrenza se anteriore — vale il primo dei due eventi.
Devo registrare un contratto di due settimane?
No, se con lo stesso inquilino non superate complessivamente 30 giorni nell'anno. Se poi lo stesso inquilino torna e si supera quella soglia, l'obbligo di registrazione scatta.
Chi paga l'imposta di registro, il proprietario o l'inquilino?
Verso l'Agenzia delle Entrate sono obbligati in solido entrambi: il fisco può chiedere l'intero importo a uno dei due. Nella pratica si divide a metà, ma è bene scriverlo nel contratto.
Con la cedolare secca posso comunque adeguare il canone all'ISTAT?
No. Per tutta la durata dell'opzione si rinuncia all'aggiornamento del canone, incluso quello ISTAT, anche se il contratto lo prevedeva.
Posso passare alla cedolare secca dopo il primo anno?
Sì. L'opzione può essere esercitata anche per le annualità successive, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, presentando il modello RLI.
Cosa rischio se registro in ritardo?
La registrazione tardiva comporta sanzioni e interessi, che si possono ridurre con il ravvedimento operoso: prima si rimedia, minore è la sanzione. Il consiglio pratico è registrare subito dopo la firma e non aspettare la decorrenza.
Il problema vero non è il modulo, sono le scadenze
La registrazione in sé richiede una mezza giornata. Quello che pesa negli anni è ricordarsi tutto il resto: il rinnovo dell'imposta annuale entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità, le date di adeguamento del canone quando non avete optato per la cedolare, la proroga o la disdetta al quarto anno. Sono scadenze rare, e proprio per questo facili da perdere.
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