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Modello di Contratto di Affitto Gratuito — Italia 2026

Contratto di locazione ad uso abitativo conforme alla legge 431/1998. Modello 4+4 con opzione cedolare secca e adeguamento ISTAT.

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Contratto di Locazione ad Uso Abitativo (4+4)

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

(Art. 2, comma 1, Legge 9 dicembre 1998, n. 431)

TRA LE PARTI

Il/La Sig./Sig.ra __________, nato/a a __________, C.F. __________, residente in __________, di seguito denominato/a "LOCATORE",

e

Il/La Sig./Sig.ra __________, nato/a a __________, C.F. __________, residente in __________, di seguito denominato/a "CONDUTTORE",

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:

Art. 1 — OGGETTO

Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l'immobile ad uso abitativo sito in:

__________, composto da __ vani, per una superficie di circa __ mq.

Art. 2 — DURATA

La locazione ha durata di quattro (4) anni con decorrenza dal __________, e si rinnova tacitamente per ulteriori quattro (4) anni, salvo disdetta nei termini di legge.

Art. 3 — CANONE

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Checklist di conformita legale

Conforme alla Legge 431/1998 (disciplina delle locazioni abitative)
Opzione cedolare secca applicabile (imposta sostitutiva al 21% o 10%)
APE (Attestato di Prestazione Energetica) obbligatorio e allegato al contratto
Registrazione obbligatoria del contratto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni
Adeguamento annuale ISTAT FOI (indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati)

Domande frequenti

Il contratto 4+4 (libero) ha una durata di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, e il canone e liberamente concordato tra le parti. Il contratto 3+2 (concordato) dura tre anni con rinnovo di due, e il canone deve rispettare i limiti stabiliti dagli accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Il 3+2 offre vantaggi fiscali sia al locatore che al conduttore.
La cedolare secca e un regime fiscale opzionale che sostituisce l'IRPEF sul reddito da locazione con un'imposta fissa del 21% (canone libero) o del 10% (canone concordato). Conviene quando l'aliquota IRPEF marginale del locatore supera il 21%. Scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione.
Si. Il D.Lgs. 192/2005 prevede l'obbligo di allegare l'APE al contratto di locazione. L'attestato deve essere redatto da un tecnico abilitato e ha validita di 10 anni. La mancata allegazione comporta una sanzione amministrativa da 1.000 a 4.000 euro per le parti contraenti.
L'adeguamento ISTAT si basa sulla variazione dell'indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati) pubblicato mensilmente dall'ISTAT. Per i contratti a canone libero (4+4), l'aggiornamento e normalmente pari al 75% della variazione annuale dell'indice. Per i contratti a canone concordato (3+2), l'aggiornamento e pari al 100% della variazione. L'adeguamento va richiesto formalmente dal locatore.
Il contratto di locazione deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione puo essere effettuata telematicamente o presso gli uffici dell'Agenzia. L'imposta di registro e pari al 2% del canone annuo (minimo 67 EUR), salvo opzione per la cedolare secca che esenta dall'imposta di registro e di bollo.
Alla prima scadenza (dopo 4 anni nel contratto libero), il locatore puo comunicare disdetta solo per i motivi tassativamente previsti dall'art. 3 della Legge 431/1998: necessita di uso proprio o di familiari, ristrutturazione integrale, vendita dell'immobile senza altri immobili abitativi. La disdetta va comunicata con almeno 6 mesi di preavviso tramite raccomandata A/R.

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