En bref : pour réviser un loyer en France, on applique une seule formule — nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente. Au 2e trimestre 2026, l'IRL s'établit à 148,37, soit +1,15 % sur un an. Mais trois conditions doivent être réunies avant de toucher au loyer : une clause de révision dans le bail, un délai d'un an à respecter, et un logement qui n'est pas classé F ou G au DPE.
Cet article concerne la France (loi du 6 juillet 1989). En Belgique, l'indexation suit un mécanisme différent, basé sur l'indice santé : voir notre article sur l'indexation du loyer en Belgique.
Qu'est-ce que l'IRL exactement ?
L'indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'Insee. Il plafonne la hausse annuelle des loyers d'habitation en cours de bail. Depuis la loi de 2008 sur le pouvoir d'achat, il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Autrement dit : l'IRL suit l'inflation, mais lissée sur un an. C'est pour cela qu'il réagit avec du retard et de manière beaucoup plus douce que l'inflation du mois en cours.
Quelles sont les valeurs d'IRL en 2026 ?
| Trimestre | Valeur de l'IRL | Variation sur un an |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 145,47 | — |
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | +1,04 % |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % |
Deux valeurs dérogatoires existent pour le 2e trimestre 2026 : 146,22 en Corse et 146,94 dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution (départements et régions d'outre-mer). La variation annuelle y est la même, +1,15 %.
Attention aux chiffres qui circulent : plusieurs sites ont publié des valeurs légèrement différentes pour ce trimestre. La seule référence qui fait foi est la publication de l'Insee.
Comment calculer la révision, pas à pas ?
- Repérez le trimestre de référence. Il est indiqué dans le bail. À défaut, c'est le dernier IRL publié à la date de signature du contrat.
- Relevez deux valeurs : l'IRL de ce trimestre pour l'année en cours, et l'IRL du même trimestre l'année précédente.
- Appliquez la formule : loyer actuel × (IRL récent ÷ IRL de l'année précédente), arrondi au centime.
Exemple chiffré. Un appartement loué 750 € hors charges, avec une clause de révision indexée sur le 2e trimestre :
- 750 × 148,37 ÷ 146,68
- = 750 × 1,011522
- = 758,64 €
Soit 8,64 € de plus par mois, environ 104 € sur l'année. On révise toujours le loyer hors charges : les provisions pour charges suivent leur propre logique, celle des dépenses réelles de l'immeuble, et ne s'indexent pas.
Puis-je réviser si le bail ne prévoit rien ?
Non. C'est la règle qui coûte le plus cher aux bailleurs, et elle est sans appel : la révision n'est possible que si le bail contient une clause de révision annuelle. Sans cette clause, le loyer reste figé jusqu'à la fin du bail ou le départ du locataire. On ne peut pas la rajouter en cours de route, ni rattraper les années perdues.
Si vous rédigez un bail aujourd'hui, vérifiez que la clause précise bien le trimestre de référence et la date de révision. Un bail qui dit simplement « le loyer sera révisé annuellement » sans plus de précision crée des discussions inutiles.
Combien de temps ai-je pour appliquer la révision ?
Un an, pas un jour de plus. La révision annuelle peut être faite durant l'année qui suit la date de révision prévue au bail. Passé ce délai de douze mois, le droit à cette révision est définitivement perdu — et la hausse n'est jamais rétroactive : elle prend effet à la date où vous la demandez, pas à la date anniversaire.
Concrètement, si votre date de révision est le 1er mars et que vous y pensez le 1er septembre, vous pouvez encore appliquer la révision, mais vous avez perdu six mois de hausse. Si vous y pensez le 1er avril de l'année suivante, c'est trop tard : cette révision-là est perdue, et vous repartez sur celle de l'année en cours.
Quels logements ne peuvent plus être révisés du tout ?
Depuis la loi Climat et résilience, les passoires thermiques sont exclues de la révision. La révision du loyer est interdite pour les logements classés F ou G au DPE lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit :
- en France métropolitaine : depuis le 24 août 2022 ;
- en outre-mer : depuis le 1er juillet 2024.
Aucune exception n'est prévue. C'est un point à vérifier avant d'envoyer quoi que ce soit au locataire : une révision appliquée sur un logement F ou G est indue, et le locataire est en droit d'en demander le remboursement.
Faut-il prévenir le locataire ?
Oui. Même si la clause est prévue au bail, la hausse n'est pas automatique : il faut la demander. Un courrier ou un e-mail suffit, à condition qu'il mentionne le loyer actuel, les deux valeurs d'IRL utilisées et leur trimestre, le calcul détaillé, le nouveau loyer et la date d'effet. Un locataire qui voit le calcul posé noir sur blanc conteste rarement ; un locataire qui reçoit juste un montant plus élevé sur son avis d'échéance, souvent.
Le vrai problème n'est pas le calcul
La formule tient en une ligne. Ce qui se perd, ce sont les dates : chaque bail a sa propre date de révision, son propre trimestre de référence, et une fenêtre de douze mois au-delà de laquelle l'argent n'est plus récupérable. Avec trois logements, on s'en souvient. Avec dix, on oublie forcément un bail par an — et cet oubli-là ne se rattrape pas.
ImmoDesk garde pour chaque bail sa date de révision et son trimestre de référence, vous prévient au bon moment, calcule le nouveau loyer et prépare le courrier à envoyer au locataire. Vous pouvez voir comment cela fonctionne sur la page révision du loyer, ou tester un calcul isolé avec notre calculateur d'indexation.
Quel est l'IRL du 2e trimestre 2026 ?
L'IRL du 2e trimestre 2026 s'établit à 148,37 pour la France métropolitaine, en hausse de 1,15 % sur un an. Les valeurs dérogatoires sont de 146,22 en Corse et 146,94 en outre-mer, avec la même variation annuelle.
De combien puis-je augmenter le loyer en 2026 ?
Au maximum de la variation de l'IRL de votre trimestre de référence : +0,78 % si votre bail est indexé sur le 1er trimestre, +1,15 % s'il l'est sur le 2e trimestre. Vous pouvez appliquer moins, jamais plus.
Puis-je rattraper une révision oubliée l'année dernière ?
Non. La révision doit être demandée dans l'année qui suit la date de révision prévue au bail. Au-delà de ces douze mois, elle est définitivement perdue et la hausse ne peut pas être appliquée rétroactivement.
Mon logement est classé G : puis-je quand même réviser le loyer ?
Non. La révision est interdite pour les logements classés F ou G au DPE dont le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, ou depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer.
La révision porte-t-elle sur le loyer charges comprises ?
Non, uniquement sur le loyer hors charges. Les provisions pour charges se régularisent séparément, en fonction des dépenses réelles de l'immeuble, et ne suivent pas l'IRL.
L'IRL français et l'indexation belge, c'est pareil ?
Non. La France utilise l'IRL trimestriel de l'Insee et applique la hausse sur le loyer en cours. La Belgique utilise l'indice santé mensuel de Statbel et repart toujours du loyer de base initial du contrat. Les deux méthodes donnent des résultats différents.
À retenir
Vérifiez la clause, vérifiez le DPE, relevez les deux valeurs d'IRL du bon trimestre, appliquez la formule sur le loyer hors charges, écrivez au locataire — et ne laissez pas passer les douze mois.
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Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil juridique. Pour votre situation particulière, consultez les sources officielles (Insee, service-public.gouv.fr) ou un professionnel du droit.
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