Oui : en Belgique, un état des lieux d'entrée détaillé et contradictoire est obligatoire pour tout bail de résidence principale, dans les trois régions (Wallonie, Bruxelles et Flandre). Il doit être réalisé soit avant l'entrée dans les lieux, soit pendant le premier mois d'occupation, puis annexé au bail et enregistré avec lui. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l'état où il se trouve à la fin du bail — ce qui prive largement le bailleur de la possibilité de réclamer des dégâts. Voici tout ce qu'un bailleur ou un locataire doit savoir.

L'état des lieux est-il vraiment obligatoire ?

Depuis les décrets régionaux de 2018, l'état des lieux d'entrée est une obligation légale, et plus une simple bonne pratique. Le texte est similaire dans les trois régions : les parties doivent établir un état des lieux détaillé et contradictoire.

• Détaillé : il décrit pièce par pièce l'état réel du bien à un moment précis (murs, sols, plafonds, châssis, sanitaires, chauffage, électroménager…). Une mention vague du type « bon état général » ne suffit pas.
• Contradictoire : il est établi en présence des deux parties (ou de leurs représentants), qui peuvent chacune formuler leurs remarques et le signent.

Cadre régional : Wallonie — décret du 15 mars 2018 sur le bail d'habitation ; Bruxelles — Code bruxellois du Logement (art. 220 et suivants) ; Flandre — Vlaams Woninghuurdecreet.

Quand doit-il être réalisé ? (le délai)

L'état des lieux d'entrée doit être dressé soit pendant que le bien est encore inoccupé, soit au cours du premier mois d'occupation par le locataire. Passé ce délai, aucune des parties ne peut plus être contrainte d'y procéder, puisque le logement est déjà habité — d'où l'importance de ne pas traîner.

Le conseil pratique : fixez l'état des lieux le jour de la remise des clés, avant que le moindre carton n'entre.

Que doit contenir un état des lieux ? (modèle à remplir)

Un bon état des lieux passe en revue chaque pièce et chaque équipement. Vous pouvez reprendre la trame ci-dessous, pièce par pièce :

Ajoutez des photos datées à l'appui de chaque pièce : elles n'ont pas de valeur légale autonome, mais elles pèsent lourd en cas de litige. Relevez toujours l'index des compteurs (eau, gaz, électricité) le jour de l'entrée.

Faut-il l'enregistrer ?

Oui. L'état des lieux d'entrée doit être annexé au bail et enregistré en même temps que lui, gratuitement, auprès du SPF Finances. L'obligation d'enregistrer le bail (et son annexe) repose sur le bailleur, dans un délai de deux mois. Détail régional à retenir : à Bruxelles, l'état des lieux d'entrée et de sortie doivent être enregistrés ; en Wallonie et en Flandre, l'enregistrement de l'état des lieux de sortie n'est pas exigé. Pour tout savoir sur cette formalité, lisez notre guide sur l'enregistrement du bail en Belgique.

Et l'état des lieux de sortie ?

À la fin du bail, un état des lieux de sortie est comparé à celui d'entrée. La différence entre les deux — hors usure normale et vétusté — détermine ce que le bailleur peut légitimement retenir sur la garantie locative. C'est précisément pour cela que l'état des lieux d'entrée est si important : sans point de comparaison, impossible de prouver un dégât. Voyez ce que votre propriétaire peut (ou non) retenir dans notre article retenue sur la garantie locative.

Que se passe-t-il s'il n'y a pas d'état des lieux ?

C'est le point décisif. En l'absence d'état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail. Autrement dit, le bailleur ne peut en principe pas réclamer d'indemnité pour des dégâts locatifs, sauf à prouver autrement l'état initial — ce qui est très difficile. Un état des lieux d'entrée protège donc surtout… le bailleur. Pour le locataire, il évite qu'on lui impute des défauts préexistants.

Faut-il un expert, et qui paie ?

Vous pouvez le rédiger vous-mêmes (bailleur et locataire ensemble) ou faire appel à un expert. Si les parties ne s'accordent pas, l'une d'elles peut saisir le juge de paix — par une requête introduite avant l'expiration du délai d'un mois — qui désignera un expert. Les frais d'expert sont partagés par moitié entre bailleur et locataire.

Ceci est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les règles varient selon la région et la date de signature du bail ; en cas de doute ou de litige, consultez le juge de paix compétent ou un professionnel du droit.

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