En bref : l'état des lieux de sortie n'est pas obligatoire par la loi, mais sans lui il est presque impossible de prouver des dégâts. Réalisez-le avec le locataire, le jour de la remise des clés, comparez pièce par pièce avec l'état des lieux d'entrée, notez les relevés des compteurs, et consignez ce sur quoi vous êtes d'accord et ce qui ne l'est pas. L'usure normale reste à votre charge ; les dégâts au-delà peuvent être imputés au locataire, y compris via la garantie locative.

Pourquoi l'état des lieux de sortie est si important

En Wallonie comme à Bruxelles, l'état des lieux d'entrée est obligatoire : il est établi de manière contradictoire, à frais partagés, et fait partie du bail. Celui de sortie en est le pendant. C'est seulement en comparant les deux que vous pouvez montrer ce qui a changé pendant la location. Deux conséquences :

• Sans état des lieux d'entrée, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement dans l'état où il se trouve à la fin du bail. Prouver des dégâts devient alors très difficile.
• Sans état des lieux de sortie, c'est votre parole contre celle du locataire, et la garantie locative devient une source de litige.

Pour l'obligation à l'entrée et un modèle à remplir, voir État des lieux en Belgique : obligation, délai et modèle et notre modèle d'état des lieux.

Préparation : choisissez le bon moment

• Le jour de la remise des clés. Le logement est vide et propre, et le locataire est présent. Des dégâts constatés plus tard sont difficiles à lui imputer.
• Fixez-le à l'avance, par écrit. Confirmez la date et l'heure, et demandez au locataire de laisser le logement vide et nettoyé.
• Prenez l'état des lieux d'entrée, avec les photos. Vous comparez point par point.
• Vous-même ou un expert ? Le faire ensemble est gratuit. Un expert indépendant a un coût, mais limite les discussions ; ce coût est souvent partagé.

Pendant la sortie : pièce par pièce

1. Suivez le même ordre qu'à l'entrée, pour que chaque remarque ait son équivalent.
2. Notez par pièce murs, plafonds, sols, fenêtres, portes, prises et équipements, en précisant si c'est identique à l'entrée ou modifié.
3. Prenez des photos de chaque pièce et de chaque remarque, datées.
4. Relevez les compteurs d'électricité, de gaz et d'eau, avec le numéro de compteur, et photographiez chacun.
5. Comptez les clés, badges et télécommandes rendus.
6. Faites signer les deux parties, même si vous n'êtes pas d'accord sur tout. Indiquez alors clairement les points de désaccord.

Usure normale ou dégâts ?

C'est là que naissent la plupart des litiges. En règle générale :

• L'usure normale due à un usage ordinaire est à charge du bailleur : peinture légèrement défraîchie, traces de meubles, usure légère d'un sol après des années.
• Les dégâts au-delà sont à charge du locataire : trous, brûlures, carrelage cassé, saleté importante, éléments manquants, jardin laissé à l'abandon s'il devait l'entretenir.
• La vétusté et la force majeure ne sont pas imputables au locataire.

Plus la location a été longue, plus l'usure est normale. Pour savoir qui paie quoi pendant le bail : Qui paie les réparations, le bailleur ou le locataire ?

Après la sortie : le décompte et la garantie

1. Établissez un décompte final : loyers éventuellement impayés, régularisation des charges sur la base des relevés, et coût des dégâts constatés, de préférence avec un devis ou une facture.
2. Envoyez-le par écrit au locataire, avec l'état des lieux.
3. Libérez la garantie locative avec un formulaire signé par vous deux, indiquant qui reçoit quelle part. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, la garantie doit être restituée dans les 2 mois, sous peine d'une pénalité. Ce que vous pouvez retenir : retenue sur la garantie pour l'usure, le nettoyage ou de légers dégâts.
4. Pas d'accord ? Le juge de paix du canton où se trouve le logement tranche. La conciliation y est gratuite.

Tout réuni, le jour de la remise des clés

Avec ImmoDesk, vous réalisez l'état des lieux de sortie sur place : avec une liste de contrôle et des photos, la remise des compteurs avec numéros et relevés, et un calcul de la garantie dans lequel vous saisissez vous-même les retenues pour le nettoyage, les dégâts et les autres frais, pour que le montant à restituer soit juste. Vous enregistrez ou imprimez le rapport en PDF, et votre locataire voit aussi l'état des lieux dans son propre portail locataire. Essayez ImmoDesk gratuitement pendant 7 jours, sans carte de crédit.

Cet article donne une information générale sur l'état des lieux dans le cadre d'un bail d'habitation en Wallonie et à Bruxelles, valable en 2026, et ne constitue pas un avis juridique. Les règles diffèrent selon la région et évoluent. Vérifiez votre situation auprès d'un juriste ou d'une association de propriétaires.