En resumen: si su inquilino no paga el alquiler, empiece por un contacto rápido y tranquilo, y deje por escrito cualquier acuerdo. Si el pago no llega, requiera el pago de forma fehaciente, normalmente por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Si sigue sin pagar, puede presentar una demanda de desahucio por falta de pago ante el juzgado del lugar de la vivienda, junto con la reclamación de las rentas. Lo que nunca debe hacer: cambiar la cerradura, sacar las pertenencias del inquilino o cortar el agua o la luz.

Primero: ¿por qué no paga?

Un impago casi siempre tiene una causa: una transferencia olvidada, un cambio de cuenta, la pérdida del empleo, una enfermedad o un desacuerdo por un defecto de la vivienda. Esa causa determina la mejor forma de actuar. Contacte en pocos días, por teléfono o por mensaje, y pregunte qué ocurre.

• ¿Un olvido o un retraso? Pida una fecha de pago concreta y confírmela por escrito.
• ¿Una dificultad económica pasajera? Un plan de pagos suele ser el camino más rápido para cobrar. Deje por escrito el importe, los plazos y las consecuencias de incumplirlo.
• ¿Una queja sobre la vivienda? El inquilino no puede dejar de pagar por su cuenta porque haga falta una reparación. Pero la conversación le muestra qué debe resolver antes de que el conflicto crezca.

Guárdelo todo: mensajes, correos, justificantes de pago. Si el asunto llega al juzgado, esa es su prueba.

Paso 1: el requerimiento de pago

Si el pago no llega tras el primer contacto, envíe un requerimiento fehaciente, normalmente un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Indique:

• el importe adeudado, mes por mes;
• un plazo para pagar;
• la cuenta en la que debe hacerse el pago;
• que, si no paga, iniciará las acciones judiciales.

Este paso tiene además un efecto importante: si requiere el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino no paga, en general pierde la posibilidad de detener el desahucio pagando la deuda en el último momento (la llamada enervación).

Paso 2: el juicio de desahucio por falta de pago

Si el inquilino sigue sin pagar, puede presentar una demanda de desahucio por falta de pago ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está la vivienda, y reclamar en la misma demanda las rentas debidas. Tenga en cuenta:

• normalmente necesitará abogado y procurador, salvo en reclamaciones de importe reducido;
• desde la Ley de Vivienda de 2023, el juzgado valora si el hogar está en situación de vulnerabilidad, puede dar aviso a los servicios sociales y, en ese caso, suspender el procedimiento durante un tiempo;
• si usted es un gran tenedor, pueden exigirse pasos previos adicionales antes de demandar.

El lanzamiento, si llega, lo ejecuta el juzgado en la fecha que fije. Consulte a un abogado antes de demandar: los requisitos formales pesan mucho.

Lo que nunca debe hacer

Por frustrante que sea un impago: tomarse la justicia por su mano está prohibido. No puede:

• cambiar la cerradura ni impedir la entrada al inquilino;
• sacar las pertenencias del inquilino;
• cortar el agua, el gas o la electricidad;
• entrar en la vivienda sin permiso.

Quien lo hace se arriesga a una indemnización e incluso a consecuencias penales, y debilita su propia posición ante el juez.

¿Y la fianza?

En el alquiler de vivienda, la fianza legal es de una mensualidad, y en muchas comunidades autónomas debe depositarse en un organismo público. Sirve como garantía al final del contrato: entonces pueden descontarse las rentas impagadas. No es un fondo para cubrir el alquiler mientras dura el contrato. Más información: Fianza de alquiler en España: cuánto es, dónde se deposita y cuándo hay que devolverla.

Mejor prevenir: tres hábitos

1. Compruebe antes, dentro de lo permitido. Puede verificar la solvencia del candidato, respetando la protección de datos. Muchos arrendadores contratan además un seguro de impago de alquiler.
2. Siga cada pago. Un mes de retraso se resuelve más fácilmente que tres. Quien descubre el impago después de varios meses está en peor posición.
3. Documente desde el primer día. Contrato, inventario de entrada y un registro de todos los pagos facilitan cualquier paso posterior.

Véalo al momento, no después de tres meses

La mayoría de los impagos crecen porque se detectan tarde. ImmoDesk muestra en cada contrato qué renta está pagada y cuál no, y le avisa a usted unos días antes del vencimiento, el mismo día y de nuevo cuando el alquiler lleva 5 y 10 días de retraso. El contrato, los pagos y los documentos están en un mismo lugar, así que para un requerimiento tiene el detalle de la deuda al instante. Pruebe ImmoDesk gratis durante 7 días, sin tarjeta de crédito.

Este artículo ofrece información general sobre el impago del alquiler de vivienda en España, vigente en 2026, y no constituye asesoramiento jurídico. Las normas pueden variar según la comunidad autónoma y cambiar con el tiempo. Consulte su caso con un abogado o una asociación de propietarios.