En bref : en Belgique, le locataire d'un bail de résidence principale (bail de 9 ans) peut résilier son bail à tout moment, moyennant un préavis de trois mois. S'il quitte pendant les trois premières années, une indemnité est due : trois mois de loyer la première année, deux mois la deuxième, un mois la troisième. La résiliation se notifie par lettre recommandée. Vous trouverez plus bas un modèle de lettre de résiliation de bail prêt à remplir.

Cet article porte sur le bail de résidence principale en Belgique (Wallonie, Bruxelles, Flandre). Il fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de doute, consultez le décret régional applicable ou un professionnel du droit.

Qu'est-ce qu'une lettre de résiliation de bail ?

La lettre de résiliation de bail (aussi appelée « congé ») est le document par lequel une partie notifie officiellement à l'autre qu'elle met fin au contrat de location. Pour être valable, elle doit respecter le délai de préavis prévu par la loi et être envoyée par un canal qui donne une date certaine — le plus souvent la lettre recommandée. Une simple annonce verbale ou un message informel ne suffit pas.

Combien de préavis un locataire doit-il donner ?

Pour un bail de résidence principale de neuf ans, le locataire peut partir à n'importe quel moment, sans attendre la fin d'un triennat, à condition de respecter un préavis de trois mois. S'il quitte pendant les trois premières années du bail, il doit en plus une indemnité de rupture :

Le délai de préavis ne commence pas le jour de l'envoi : il prend cours le premier jour du mois qui suit la notification. Une lettre envoyée le 10 mars fait donc courir le préavis à partir du 1er avril, et le bail se termine le 30 juin.

Comment envoyer la lettre de résiliation ?

Pour éviter toute contestation sur la date, la loi belge admet trois modes de notification :

• La lettre recommandée — la solution la plus courante et la plus simple à conserver comme preuve.
• L'exploit d'huissier — plus formel, utile en cas de relation tendue.
• La remise en main propre contre accusé de réception daté et signé par l'autre partie.

Un e-mail ou un SMS n'a pas la même valeur probante : privilégiez toujours l'un des trois canaux ci-dessus.

Modèle de lettre de résiliation de bail (à remplir)

Copiez le texte ci-dessous et remplacez les mentions entre crochets par vos informations :

[Vos nom, prénom et adresse]

[Nom et adresse du bailleur]

[Lieu], le [date]

Objet : résiliation du bail — [adresse du bien loué]

Envoi recommandé

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous notifie la résiliation du bail de résidence principale que nous avons conclu le [date de signature] pour le logement situé [adresse complète].

Conformément à la loi, je respecte un préavis de trois mois. Celui-ci prend cours le premier jour du mois qui suit l'envoi de la présente, soit le [1er du mois suivant]. Le bail prendra donc fin le [date de fin, trois mois plus tard].

Je reste à votre disposition pour convenir d'une date d'état des lieux de sortie et organiser la remise des clés ainsi que la libération de la garantie locative.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature] — [Nom et prénom]

Et pour un bail de courte durée (trois ans ou moins) ?

Le bail de courte durée peut lui aussi être résilié de façon anticipée par le locataire, dans les trois régions : il faut respecter un préavis de trois mois et payer une indemnité d'un mois de loyer. La lettre suit le même format que le modèle ci-dessus.

Quand le bailleur peut-il résilier le bail ?

Le bailleur dispose de moins de liberté que le locataire. Pour un bail de neuf ans, il peut principalement mettre fin au bail dans les cas suivants :

• Occupation personnelle : à tout moment, avec un préavis de six mois, pour l'occuper lui-même ou y loger un proche désigné. Le bien doit ensuite être réellement occupé, sous peine d'indemnité.
• Travaux importants : à la fin d'un triennat, avec un préavis de six mois et sous certaines conditions.
• Sans motif, à la fin d'un triennat : préavis de six mois, moyennant une indemnité (de l'ordre de neuf mois de loyer à la fin du premier triennat, six mois à la fin du deuxième).

Les modalités exactes varient selon la région (Wallonie, Bruxelles, Flandre) : vérifiez toujours le décret régional applicable à votre logement.

Cas particulier : le bail non enregistré

L'enregistrement du bail de résidence principale est une obligation du bailleur. Si le bail n'a jamais été enregistré, le locataire bénéficie d'un avantage : il peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité. C'est un point à vérifier avant de calculer votre préavis.

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