Kurz gesagt: bei einem laufenden Mietvertrag gibt es in Deutschland drei Wege zu einer höheren Miete: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (mit Zustimmung des Mieters, begrenzt durch die Kappungsgrenze), die Modernisierungsmieterhöhung nach Modernisierung, oder eine vorab vereinbarte Staffel- oder Indexmiete. Bei einer Neuvermietung sind Sie freier, in vielen Städten aber durch die Mietpreisbremse begrenzt.

1. Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Sie können vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen. Dabei gilt:

• das Verlangen muss in Textform erfolgen und begründet sein, etwa mit dem Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten;
• die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20% steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15% (Kappungsgrenze);
• der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang; stimmt er nicht zu, können Sie auf Zustimmung klagen.

2. Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung, etwa einer energetischen Sanierung oder einer Maßnahme, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöht, können Sie die jährliche Miete um 8% der dafür aufgewendeten Kosten erhöhen. Wichtig:

• Instandhaltungskosten (Reparaturen, Ersatz von Abgenutztem) zählen nicht und sind herauszurechnen;
• die Erhöhung ist gedeckelt: höchstens 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter höchstens 2 Euro;
• die Modernisierung müssen Sie in der Regel spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen;
• der Mieter kann sich in Härtefällen auf eine unzumutbare wirtschaftliche Härte berufen.

3. Staffelmiete oder Indexmiete

Haben Sie im Mietvertrag eine Staffelmiete (feste Erhöhungsschritte) oder eine Indexmiete (gekoppelt an den Verbraucherpreisindex) vereinbart, richten sich Erhöhungen danach. Daneben ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen, und bei der Indexmiete ist eine Modernisierungsumlage nur eingeschränkt möglich. Wie die Indexmiete berechnet wird: Indexmiete berechnen 2026.

Bei Neuvermietung: die Mietpreisbremse

Bei einem neuen Mietvertrag vereinbaren Sie die Miete grundsätzlich frei. In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete zu Mietbeginn aber höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es unter anderem für:

• die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung;
• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden;
• eine höhere Vormiete, die Sie weiter verlangen dürfen.

Berufen Sie sich auf eine Ausnahme, müssen Sie den Mieter in der Regel vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren.

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Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zu Mieterhöhungen bei Wohnraummiete in Deutschland, Stand 2026, und ist keine Rechtsberatung. Ob die Mietpreisbremse oder eine abgesenkte Kappungsgrenze gilt, hängt von Ihrem Ort ab. Lassen Sie Ihren Fall im Zweifel prüfen.