Kurz gesagt: Zahlt Ihr Mieter die Miete nicht, suchen Sie zuerst schnell und sachlich das Gespräch und halten Sie jede Vereinbarung schriftlich fest. Bleibt die Zahlung aus, schicken Sie eine Mahnung. Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten (oder mehr als eine Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen), können Sie in der Regel fristlos kündigen und notfalls Räumungsklage beim Amtsgericht erheben. Was Sie nie tun dürfen: selbst die Schlösser austauschen, die Sachen des Mieters vor die Tür stellen oder Wasser und Strom abdrehen.

Zuerst: Warum zahlt der Mieter nicht?

Ein Mietrückstand hat fast immer einen Grund: eine vergessene Überweisung, ein neues Konto, Jobverlust, Krankheit oder Streit über einen Mangel der Wohnung. Dieser Grund bestimmt das richtige Vorgehen. Melden Sie sich deshalb innerhalb weniger Tage, telefonisch oder per Nachricht, und fragen Sie einfach nach.

• Versehen oder Verspätung? Vereinbaren Sie ein konkretes Zahlungsdatum und bestätigen Sie es schriftlich.
• Vorübergehende Geldprobleme? Eine Ratenzahlungsvereinbarung ist oft der schnellste Weg zu Ihrem Geld. Halten Sie Betrag, Termine und Folgen bei Nichteinhaltung schriftlich fest.
• Beschwerde über die Wohnung? Bei echten Mängeln kann die Miete kraft Gesetzes gemindert sein. Prüfen Sie den Mangel ernsthaft, bevor Sie den ganzen Betrag als Rückstand behandeln.

Bewahren Sie alles auf: Nachrichten, E-Mails, Kontoauszüge. Kommt es zur Klage, ist das Ihre Beweisgrundlage.

Schritt 1: die Mahnung

Die Miete ist in der Regel bis zum dritten Werktag des Monats fällig. Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig, gerät er grundsätzlich auch ohne Mahnung in Verzug. Eine schriftliche Mahnung ist trotzdem sinnvoll: Sie dokumentiert den Rückstand und gibt dem Mieter eine letzte Chance. Nennen Sie:

• den offenen Betrag, nach Monaten aufgeschlüsselt;
• eine Frist zur Zahlung, zum Beispiel 7 bis 14 Tage;
• die Bankverbindung;
• dass Sie bei weiterem Rückstand die Kündigung und rechtliche Schritte prüfen.

Schicken Sie die Mahnung so, dass Sie den Zugang beweisen können, etwa per Einwurf-Einschreiben. Bleiben Sie sachlich: Vor Gericht zählt, dass Sie korrekt vorgegangen sind.

Schritt 2: die Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Eine fristlose Kündigung ist in der Regel möglich, wenn der Mieter

• an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist, oder
• über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag von insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen. Viele Vermieter kündigen zusätzlich hilfsweise ordentlich. Der Grund: Zahlt der Mieter (oder das Jobcenter) den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung in der Regel unwirksam (sogenannte Schonfristzahlung). Eine ordentliche Kündigung bleibt davon grundsätzlich unberührt. Lassen Sie die Kündigung am besten vorher rechtlich prüfen.

Schritt 3: Räumungsklage und Zahlungsklage

Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, reichen Sie Räumungsklage beim Amtsgericht ein, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Die offene Miete können Sie mit derselben Klage oder per gerichtlichem Mahnverfahren einfordern. Das Gericht informiert bei einer Räumungsklage in der Regel die zuständige Sozialbehörde, damit der Mieter Hilfe bekommen kann. Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, bei Räumungssachen ist anwaltliche Beratung aber sehr zu empfehlen. Die Räumung selbst führt nach einem Urteil der Gerichtsvollzieher durch.

Was Sie nie tun dürfen

So ärgerlich ein Mietrückstand ist: Selbstjustiz ist verboten. Sie dürfen nicht:

• die Schlösser austauschen oder den Mieter aussperren;
• die Sachen des Mieters aus der Wohnung räumen;
• Wasser, Gas oder Strom abstellen lassen;
• die Wohnung ohne Erlaubnis betreten.

Wer das trotzdem tut, riskiert Schadensersatz und sogar strafrechtliche Folgen, und schwächt die eigene Position vor Gericht.

Und die Mietkaution?

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und ist getrennt von Ihrem Vermögen anzulegen. Während des laufenden Mietverhältnisses dürfen Sie sie grundsätzlich nicht einfach für strittige Mietforderungen verwenden. Sie sichert Ihre Ansprüche am Ende des Mietverhältnisses; dann können offene Mieten verrechnet werden. Mehr dazu: Mietkaution: Höhe, drei Raten, Anlage und Rückzahlung.

Vorbeugen: drei Gewohnheiten

1. Prüfen Sie vorher, im erlaubten Rahmen. Selbstauskunft, Einkommensnachweis und Vormieterbescheinigung sind üblich; nicht jede Frage ist zulässig.
2. Verfolgen Sie jede Zahlung. Ein Monat Rückstand lässt sich leichter klären als drei. Wer den Rückstand erst nach Monaten bemerkt, steht schlechter da.
3. Dokumentieren Sie ab dem ersten Tag. Mietvertrag, Übergabeprotokoll und eine lückenlose Zahlungsübersicht erleichtern jeden späteren Schritt.

Sehen Sie es sofort, nicht erst nach drei Monaten

Die meisten Mietrückstände wachsen, weil sie zu spät auffallen. ImmoDesk zeigt für jeden Mietvertrag, welche Miete bezahlt ist und welche nicht, und benachrichtigt Sie einige Tage vor der Fälligkeit, am Fälligkeitstag und erneut, wenn die Miete 5 und 10 Tage überfällig ist. Mietvertrag, Zahlungen und Dokumente liegen an einem Ort, sodass Sie für eine Mahnung sofort die Übersicht über den Rückstand haben. Testen Sie ImmoDesk 7 Tage kostenlos, ohne Kreditkarte.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zum Mietrückstand bei Wohnraummiete in Deutschland, Stand 2026, und ist keine Rechtsberatung. Lassen Sie Kündigung und Klage im Einzelfall von einem Anwalt oder einem Haus- und Grundeigentümerverein prüfen.