Kurz vorweg: Es gibt in Deutschland keine amtlich vorgeschriebene Mietvertrag-Vorlage. Sie dürfen jedes Formular verwenden — entscheidend ist allein, ob die einzelnen Klauseln vor dem BGB und der Rechtsprechung bestandhalten. Genau das ist das Problem bei vielen kostenlosen Mustern: Sie sehen offiziell aus, sind aber Jahrzehnte alt.

Der oft zitierte „Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums" geht in seinem Ursprung auf die 1970er Jahre zurück. Er war immer nur ein unverbindlicher Vorschlag, und das Mietrecht hat sich seither erheblich verändert — bei den Schönheitsreparaturen etwa hat die Rechtsprechung Klauseln gekippt, die damals selbstverständlich waren. Wer ein solches Muster ungeprüft übernimmt, schleppt unwirksame Regelungen in einen neuen Vertrag.

Diese Checkliste geht die Punkte durch, auf die es 2026 ankommt — mit den Paragrafen, an denen Sie jede Vorlage selbst prüfen können.

Muss der Mietvertrag schriftlich sein?

Ein Mietvertrag ist auch mündlich wirksam. Aber § 550 BGB enthält eine Falle, die viele Vermieter teuer zu stehen kommt:

„Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit."

Übersetzt: Wollen Sie eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbaren, muss das schriftlich geschehen. Fehlt die Schriftform, gilt der Vertrag als unbefristet — die von Ihnen gewollte Bindung ist weg. Gekündigt werden kann in diesem Fall frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung.

Praktischer Rat: Schriftform immer, auch bei unbefristeten Verträgen. Und „schriftlich" heißt hier: eine einheitliche Urkunde, von beiden Seiten unterschrieben, inklusive aller Anlagen, auf die der Vertrag verweist.

Was muss im Mietvertrag stehen?

Ein tragfähiger Wohnraummietvertrag regelt mindestens diese Punkte eindeutig:

• Die Vertragsparteien — alle Vermieter und alle Mieter mit vollem Namen. Ziehen zwei Personen ein, gehören beide in den Vertrag; nur so haften beide für die Miete.
• Die Mietsache — Anschrift, Lage im Haus, Zahl der Räume, mitvermietete Flächen wie Keller, Stellplatz oder Garten.
• Die Wohnfläche — und wie sie ermittelt wurde.
• Mietbeginn und Laufzeit — unbefristet oder befristet mit Angabe des Befristungsgrundes.
• Die Grundmiete (Nettokaltmiete), getrennt von den Nebenkosten.
• Die Betriebskosten — als Vorauszahlung oder Pauschale, mit Verteilerschlüssel.
• Die Kaution — Höhe und Zahlungsweise.
• Übergabezustand und Schlüssel — idealerweise mit Übergabeprotokoll als Anlage.

Wie hoch darf die Kaution sein?

§ 551 BGB setzt die Grenze: höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete — und zwar ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Gerechnet wird also von der Nettokaltmiete, nicht von der Warmmiete.

Drei weitere Punkte, die in Vorlagen häufig fehlen:

• Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste ist zu Mietbeginn fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die Kaution vollständig im Voraus verlangt, ist insoweit unwirksam.
• Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
• Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Betriebskosten: die 12-Monats-Frist

Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn Sie das ausdrücklich vereinbart haben. § 556 BGB formuliert es als Möglichkeit: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt." Ohne diese Vereinbarung sind die Kosten mit der Miete abgegolten.

Ebenso wichtig ist die Abrechnungsfrist. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen — es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Eine Nachzahlung von mehreren hundert Euro kann also allein daran scheitern, dass die Abrechnung zu spät im Briefkasten lag.

Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren

Wenn die Miete planbar steigen soll, können Sie das im Vertrag anlegen. Bei der Indexmiete nach § 557b BGB gelten klare Bedingungen:

• Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen.
• Maßgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
• Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Die Erhöhung erfolgt durch Erklärung in Textform, in der die Indexänderung und die neue Miete anzugeben sind. Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.

Wer eine Indexmiete vereinbart hat, sollte den Anpassungstermin nicht dem Zufall überlassen — eine vergessene Anpassung holen Sie rückwirkend nicht auf. Wie das im Detail gerechnet wird, zeigt unser Beitrag Indexmiete berechnen 2026.

Kündigungsfristen: was Sie nicht frei vereinbaren können

§ 573c BGB regelt die Fristen — und zwar weitgehend zwingend. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das sind die bekannten rund drei Monate.

Dauer des Mietverhältnisses	Frist für den Vermieter	Frist für den Mieter
bis 5 Jahre	3 Monate	3 Monate
ab 5 Jahren	6 Monate	3 Monate
ab 8 Jahren	9 Monate	3 Monate

Die Frist des Vermieters verlängert sich also nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate. Für den Mieter bleibt es bei drei Monaten. Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt als das Gesetz, ist unwirksam — auch wenn sie in der Vorlage steht und unterschrieben wurde.

Woran Sie eine veraltete Vorlage erkennen

Prüfen Sie ein Muster auf diese Warnzeichen, bevor Sie es verwenden:

1. Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen („Küche alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre") ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand. Solche starren Klauseln sind von der Rechtsprechung verworfen worden.
2. Endrenovierungsklauseln, die den Auszug unabhängig vom Zustand an eine Renovierung knüpfen.
3. Übergabe einer unrenovierten Wohnung bei gleichzeitiger Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter.
4. Kaution über drei Nettokaltmieten oder Fälligkeit der vollen Summe im Voraus.
5. Kündigungsfristen, die sich auch für den Mieter verlängern.
6. Kein Verteilerschlüssel für die Betriebskosten.
7. Jahreszahlen im Dokument, die deutlich zurückliegen — ein Muster mit „2019" im Dateinamen wurde seither vermutlich nicht geprüft.

Findet sich einer dieser Punkte, ist meist nicht der ganze Vertrag hinfällig: Unwirksam ist in der Regel nur die betroffene Klausel, und an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Für Sie als Vermieter ist das trotzdem der schlechtere Ausgang — Sie haben dann genau das, was Sie vertraglich vermeiden wollten.

Verträge, Fristen und Anlagen an einem Ort

Die meisten Probleme entstehen nicht beim Aufsetzen des Vertrags, sondern danach: Wann läuft die Befristung aus? Wann darf die Indexmiete angepasst werden? Ist die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Zwölfmonatsfrist raus? Wo liegt eigentlich das Übergabeprotokoll?

In ImmoDesk liegen Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Abrechnungen beim jeweiligen Mietverhältnis, und Sie werden an anstehende Termine erinnert, bevor sie verstreichen. Für die Anpassung selbst hilft der Rechner für die Mietanpassung, und wie ImmoDesk Indexmieten verwaltet, lesen Sie hier.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er bezieht sich auf die Wohnraummiete in Deutschland (BGB); in Österreich und der Schweiz gelten abweichende Regeln. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder einen Eigentümerverband.