Ja: in België is een gedetailleerde (omstandige) en tegensprekelijke plaatsbeschrijving verplicht voor elk huurcontract voor hoofdverblijfplaats, in de drie gewesten (Vlaanderen, Brussel en Wallonië). Ze wordt opgemaakt ofwel voordat u de woning gebruikt, ofwel tijdens de eerste maand van de huur, en wordt daarna als bijlage bij het huurcontract geregistreerd. Zonder plaatsbeschrijving wordt de huurder vermoed de woning te hebben ontvangen in de staat waarin ze zich op het einde van de huur bevindt — waardoor de verhuurder nauwelijks nog schade kan aanrekenen. Dit is wat elke verhuurder of huurder moet weten.

Is een plaatsbeschrijving echt verplicht?

Sinds de gewestelijke huurdecreten van 2018 is de plaatsbeschrijving bij intrede een wettelijke verplichting, geen loutere aanbeveling meer. De regel is in de drie gewesten vergelijkbaar: de partijen moeten een omstandige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken.

• Omstandig (gedetailleerd): ze beschrijft ruimte per ruimte de werkelijke toestand van het goed op een bepaald moment (muren, vloeren, plafonds, ramen, sanitair, verwarming, toestellen…). Een vage vermelding als « in goede staat » volstaat niet.
• Tegensprekelijk (op tegenspraak): ze wordt opgemaakt in aanwezigheid van beide partijen (of hun vertegenwoordigers), die elk opmerkingen kunnen geven en het document ondertekenen.

Gewestelijk kader: Vlaanderen — Vlaams Woninghuurdecreet; Brussel — Brusselse Huisvestingscode (art. 220 e.v.); Wallonië — decreet van 15 maart 2018 over de woninghuur.

Wanneer moet ze worden opgemaakt? (de termijn)

De plaatsbeschrijving bij intrede moet worden opgemaakt ofwel terwijl het goed nog onbewoond is, ofwel tijdens de eerste maand van de huur. Daarna kan geen van beide partijen nog worden verplicht ze op te maken, omdat de woning dan al bewoond is — wacht dus niet.

Praktische tip: plan de plaatsbeschrijving op de dag van de sleuteloverdracht, nog vóór de eerste verhuisdoos binnenkomt.

Wat moet er in een plaatsbeschrijving staan? (model om in te vullen)

Een goede plaatsbeschrijving overloopt elke ruimte en elk toestel. U kunt onderstaand stramien gebruiken, ruimte per ruimte:

Voeg gedateerde foto's per ruimte toe: die hebben op zich geen zelfstandige juridische waarde, maar wegen zwaar bij een geschil. Noteer altijd de meterstanden (water, gas, elektriciteit) op de dag van intrede.

Moet ze geregistreerd worden?

Ja. De plaatsbeschrijving bij intrede moet als bijlage bij het huurcontract en samen met dat contract worden geregistreerd, gratis, bij de FOD Financiën. De verplichting om het huurcontract (en de bijlage) te registreren ligt bij de verhuurder, binnen twee maanden. Gewestelijk verschil om te onthouden: in Brussel moeten de plaatsbeschrijving bij intrede én bij uittrede worden geregistreerd; in Vlaanderen en Wallonië is registratie van de plaatsbeschrijving bij uittrede niet vereist. Meer over die formaliteit leest u in onze gids over de registratie van het huurcontract in België.

En de plaatsbeschrijving bij uittrede?

Op het einde van de huur wordt een plaatsbeschrijving bij uittrede vergeleken met die bij intrede. Het verschil tussen beide — normale slijtage en ouderdom niet meegerekend — bepaalt wat de verhuurder terecht van de huurwaarborg mag inhouden. Net daarom is de plaatsbeschrijving bij intrede zo belangrijk: zonder vergelijkingspunt valt schade niet te bewijzen. Bekijk wat uw verhuurder wél of niet mag inhouden in ons artikel huurwaarborg inhouden voor slijtage of schade.

Wat gebeurt er zonder plaatsbeschrijving?

Dit is het beslissende punt. Zonder omstandige plaatsbeschrijving bij intrede wordt de huurder vermoed het goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich op het einde van de huur bevindt. De verhuurder kan dan in principe geen vergoeding voor huurschade vragen, tenzij hij de begintoestand op een andere manier bewijst — wat erg moeilijk is. Een plaatsbeschrijving bij intrede beschermt dus vooral… de verhuurder. Voor de huurder voorkomt ze dat bestaande gebreken hem worden aangerekend.

Is een deskundige nodig, en wie betaalt?

U mag ze zelf opstellen (verhuurder en huurder samen) of een deskundige inschakelen. Raken de partijen het niet eens, dan kan één van hen naar de vrederechter stappen — met een verzoekschrift ingediend vóór het verstrijken van de termijn van één maand — die een deskundige aanstelt. De kosten van de deskundige worden elk voor de helft gedeeld tussen verhuurder en huurder.

Dit is algemene informatie en geen juridisch advies. De regels verschillen per gewest en naargelang de datum van het huurcontract; raadpleeg bij twijfel of een geschil de bevoegde vrederechter of een juridisch professional.

Beheert u meerdere panden? Met ImmoDesk bewaart u de plaatsbeschrijving bij intrede, bij uittrede, het huurcontract en de foto's op één plek, gekoppeld aan elke huurder, en volgt u automatisch de huurindexatie en de vervaldagen op. Probeer ImmoDesk 7 dagen gratis, zonder kredietkaart.