En resumen: durante el contrato, la renta solo cambia por la actualización anual pactada en el contrato, con los límites que marque la ley, y, pasado el plazo mínimo, por obras de mejora con un tope. Con un nuevo inquilino y un nuevo contrato puede fijar una nueva renta, salvo en zonas de mercado residencial tensionado, donde en general está limitada por la renta del contrato anterior.
Durante el contrato: la actualización anual
La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé, una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato. Para los contratos firmados desde mayo de 2023, la actualización se calcula con el IRAV, el índice de referencia creado para limitar las subidas. Cómo se calcula: Actualización de la renta con el IRAV en 2026.
La actualización no es una subida libre: no permite repercutir el coste de una reforma.
Obras de mejora: una subida limitada
Si realiza obras de mejora una vez transcurrido el plazo mínimo del contrato (5 años, o 7 si el arrendador es una empresa), puede, en general, aumentar la renta, salvo pacto en contrario. El aumento:
- se calcula aplicando al capital invertido en la mejora el interés legal del dinero más tres puntos;
- no puede superar el 20% de la renta vigente en ese momento;
- no incluye las obras de conservación o reparación, que corresponden al arrendador.
Antes de ese plazo, cualquier subida por obras requiere el acuerdo del inquilino.
Un nuevo inquilino: una nueva renta
Al firmar un contrato nuevo con otro inquilino, la renta se pacta en principio libremente. La excepción son las zonas de mercado residencial tensionado declaradas conforme a la Ley de Vivienda de 2023:
- en general, la nueva renta no puede superar la del último contrato vigente en los últimos cinco años, actualizada;
- existen excepciones limitadas, por ejemplo cuando en los años anteriores se hicieron obras de rehabilitación o de mejora energética;
- para los grandes tenedores se aplican además límites vinculados al índice de precios de referencia.
Compruebe si su municipio está declarado zona tensionada antes de fijar la renta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir el alquiler porque he reformado el piso?
Durante los primeros 5 años (7 si es empresa), solo con el acuerdo del inquilino. Después, por obras de mejora, con un aumento calculado con el interés legal más tres puntos y un máximo del 20% de la renta.
¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?
Lo que resulte de la actualización pactada en el contrato; en los contratos firmados desde mayo de 2023, con el índice IRAV.
¿Puedo pedir más renta a un nuevo inquilino?
En general sí, salvo en zonas tensionadas, donde la nueva renta está limitada, en principio, por la del contrato anterior.
¿Las reparaciones cuentan como obras de mejora?
No. Las obras de conservación y reparación corresponden al arrendador y no justifican una subida.
¿Qué es una zona tensionada?
Un ámbito declarado por la administración por las dificultades de acceso a la vivienda, donde se aplican límites a la renta de los nuevos contratos.
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Este artículo ofrece información general sobre la renta del alquiler de vivienda en España, vigente en 2026, y no constituye asesoramiento jurídico. Las reglas dependen de la fecha del contrato y de si su municipio es zona tensionada. Consulte su caso con un profesional.
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