Kurz gesagt: ein Übergabeprotokoll beim Auszug ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber ohne es lassen sich Schäden kaum beweisen. Erstellen Sie es gemeinsam mit dem Mieter am Tag der Schlüsselrückgabe, vergleichen Sie Raum für Raum mit dem Einzugsprotokoll, notieren Sie die Zählerstände und halten Sie fest, worüber Sie sich einig sind und worüber nicht. Gewöhnliche Abnutzung trägt der Vermieter; Schäden darüber hinaus kann er dem Mieter in Rechnung stellen, auch über die Kaution.

Warum das Protokoll so wichtig ist

Das Protokoll beim Auszug ist das Gegenstück zum Protokoll beim Einzug. Erst beide zusammen zeigen, was sich während der Mietzeit verändert hat. Ohne Einzugsprotokoll müssen Sie als Vermieter beweisen, dass ein Schaden erst während der Mietzeit entstanden ist, und das ist oft kaum möglich. Ohne Auszugsprotokoll steht Aussage gegen Aussage.

Wichtig: Was Sie im gemeinsam unterschriebenen Protokoll nicht als Mangel festhalten, obwohl es erkennbar war, können Sie später unter Umständen nicht mehr geltend machen. Gehen Sie deshalb gründlich vor.

Vorbereitung

• Wählen Sie den Tag der Schlüsselrückgabe. Die Wohnung ist leer, der Mieter ist dabei.
• Vereinbaren Sie den Termin schriftlich und bitten Sie den Mieter, die Wohnung geräumt und besenrein zu übergeben.
• Nehmen Sie das Einzugsprotokoll mit, samt Fotos, und prüfen Sie den Mietvertrag auf wirksame Regelungen zu Schönheitsreparaturen.

Bei der Übergabe: Raum für Raum

1. Gehen Sie in derselben Reihenfolge vor wie beim Einzug.
2. Notieren Sie je Raum Wände, Decken, Böden, Fenster, Türen, Steckdosen und Einbauten, und ob der Zustand dem Einzug entspricht.
3. Machen Sie datierte Fotos von jedem Raum und jeder Auffälligkeit.
4. Lesen Sie die Zähler ab (Strom, Gas, Wasser, gegebenenfalls Heizkostenverteiler), mit Zählernummer und Foto.
5. Zählen Sie die Schlüssel und notieren Sie die Anzahl.
6. Lassen Sie beide Seiten unterschreiben und halten Sie Streitpunkte ausdrücklich fest.

Abnutzung oder Schaden?

• Gewöhnliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch trägt der Vermieter: leicht vergilbte Wände, Laufspuren, Dübellöcher in üblichem Umfang.
• Schäden darüber hinaus trägt der Mieter: Brandflecken, zerbrochene Fliesen, starke Verschmutzung, fehlende Teile.
• Schönheitsreparaturen schuldet der Mieter nur, wenn der Mietvertrag sie wirksam auf ihn überträgt. Viele Klauseln sind unwirksam, etwa starre Fristen.

Nach dem Auszug: Abrechnung und Kaution

1. Erstellen Sie eine Schlussabrechnung: offene Mieten, Kosten festgestellter Schäden mit Kostenvoranschlag oder Rechnung.
2. Die Kaution müssen Sie innerhalb einer angemessenen Prüffrist abrechnen; üblich sind einige Monate. Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung dürfen Sie einen angemessenen Teil zurückhalten. Mehr dazu: Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung.
3. Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren schnell, in der Regel sechs Monate nach Rückgabe. Warten Sie also nicht zu lange.

Alles beisammen, am Tag der Schlüsselrückgabe

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Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zur Wohnungsübergabe bei Wohnraummiete in Deutschland, Stand 2026, und ist keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall im Zweifel von einem Anwalt oder einem Haus- und Grundeigentümerverein prüfen.