Kort antwoord: hoeveel huurwaarborg u mag vragen hangt af van het gewest én van de vorm die de huurder kiest. In Vlaanderen is het maximum drie maanden huur. In Brussel is dat sinds 1 november 2024 nog maar twee maanden, voor alle vormen. In Wallonië is het twee maanden op een geïndividualiseerde rekening, of drie maanden als de huurder de waarborg geleidelijk opbouwt via een bankwaarborg.

De huurwaarborg is een van de weinige onderdelen van een huurcontract waar het bedrag verschilt naargelang u in Gent, Namen of Schaarbeek verhuurt. Wie hetzelfde model voor heel België gebruikt, vraagt in Brussel al snel te veel — en een te hoge waarborg is niet afdwingbaar. Hieronder zetten we per gewest op een rij hoeveel u mag vragen, in welke vorm het geld moet staan, en binnen welke termijn u het moet vrijgeven.

Hoeveel huurwaarborg mag een verhuurder vragen in 2026?

Gewest	Vorm	Maximum
Vlaanderen	Alle toegelaten vormen	3 maanden huur
Brussel (huurcontract gesloten of hernieuwd vanaf 1 november 2024)	Alle vijf toegelaten vormen	2 maanden huur
Brussel (huurcontract van vóór 1 november 2024)	Geïndividualiseerde rekening	2 maanden huur
Brussel (huurcontract van vóór 1 november 2024)	Bankwaarborg, geleidelijk opgebouwd, of via het OCMW	3 maanden huur
Wallonië	Geïndividualiseerde rekening	2 maanden huur
Wallonië	Bankwaarborg, geleidelijk opgebouwd, of via het OCMW	3 maanden huur

Belangrijk: dit zijn maxima, geen verplichte bedragen. Een huurwaarborg is trouwens niet automatisch verplicht — in Brussel legt de Huisvestingscode er geen op. Ze bestaat alleen als uw huurcontract ze voorziet. Staat er niets over in het contract, dan kunt u achteraf geen waarborg meer eisen.

Waarom is de Brusselse waarborg gedaald naar twee maanden?

Door de ordonnantie van 4 april 2024, die de Brusselse Huisvestingscode heeft gewijzigd. Sinds 1 november 2024 geldt in Brussel één plafond van twee maanden huur, ongeacht de vorm die de huurder kiest. Daarnaast mag de waarborg niet meer in contanten betaald worden.

De datum die telt, is de datum waarop het huurcontract is gesloten of hernieuwd — niet de datum waarop u de waarborg int. Een lopend contract van 2022 met een waarborg van drie maanden blijft dus geldig; een contract dat u vandaag tekent, valt onder de grens van twee maanden.

In welke vorm moet de huurwaarborg staan?

Op één punt zijn de drie gewesten het eens: het geld hoort niet op uw eigen rekening. Het moet worden geblokkeerd op naam van de huurder, bij een financiële instelling.

In Vlaanderen kiest de huurder tussen drie vormen: een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op zijn naam, een zakelijke zekerheid bij een financiële instelling op zijn naam, of een bankwaarborg die voortvloeit uit een standaardcontract tussen een OCMW en een bank. Mits uw akkoord kan ook een natuurlijke persoon of rechtspersoon zich borg stellen.

In Brussel zijn er sinds november 2024 vijf limitatief opgesomde vormen: een geïndividualiseerde rekening bij een door de FSMA erkende instelling, een bankwaarborg via een standaardcontract met het OCMW, een bankwaarborg die de huurder geleidelijk opbouwt, een zakelijke zekerheid op naam van de huurder, en een persoonlijke borgstelling. Die laatste kan enkel bovenop een van de andere vier, en enkel bij een studentenhuurcontract.

In Wallonië gelden dezelfde drie hoofdvormen als in Vlaanderen: geïndividualiseerde rekening, geleidelijk opgebouwde bankwaarborg, of bankwaarborg via het OCMW.

Houdt u in Brussel de waarborg zelf bij, zonder ze te blokkeren? Dan bent u de huurder interest verschuldigd aan de gemiddelde marktrente, met de wettelijke rentevoet als minimum, en dat vanaf het moment dat u het geld ontving. De huurder mag het bedrag dan zelfs van de huur aftrekken en op een eigen rekening plaatsen.

Rekenvoorbeeld: een huur van 900 euro

Stel: een appartement met een huur van 900 euro per maand, exclusief kosten. Wat mag u vragen?

• Gent (Vlaanderen): maximaal 3 × 900 = 2.700 euro, geblokkeerd op naam van de huurder.
• Elsene (Brussel), contract getekend in 2026: maximaal 2 × 900 = 1.800 euro, en niet in contanten.
• Namen (Wallonië): 1.800 euro op een geïndividualiseerde rekening, of tot 2.700 euro als de huurder kiest voor een bankwaarborg die hij in maandelijkse schijven opbouwt.

Reken altijd op de kale huur, dus zonder de provisie voor kosten en lasten. Rekent u de kosten mee, dan komt u boven het wettelijke plafond uit. Hoe u die kosten correct afrekent, leest u in ons artikel over de afrekening van kosten en lasten.

Wanneer moet u de huurwaarborg vrijgeven?

In Brussel staat er sinds de hervorming een harde termijn in de Code: de waarborg moet worden vrijgegeven binnen twee maanden na de teruggave van de sleutels, behoudens een lopende gerechtelijke procedure. Doet u dat niet, dan bent u de huurder een bedrag verschuldigd van 10 % van de waarborg per maand vertraging. Zit het pand in een appartementsgebouw met een syndicus, dan mag een deel van de waarborg geblokkeerd blijven tot de jaarlijkse afsluiting van de rekeningen.

In Vlaanderen en Wallonië staat er geen vaste kalendertermijn in de wet, maar geldt wel dezelfde grendel: de bank mag de waarborg alleen deblokkeren op vertoon van een schriftelijk akkoord tussen huurder en verhuurder — ten vroegste opgesteld ná het einde van de huur — of van een rechterlijke beslissing. In Vlaanderen verjaart uw vordering op de waarborg bovendien één jaar na het einde van de huurovereenkomst. Blijft u treuzelen, dan verliest u uw aanspraak gewoon.

Wilt u iets inhouden, dan hebt u bewijs nodig, en dat bewijs begint bij de plaatsbeschrijving. Wat u wel en niet mag aanrekenen, staat in ons artikel over inhoudingen voor slijtage en schoonmaak.

Wat als de huurder de waarborg niet bij elkaar krijgt?

Dit is de stilste oorzaak van leegstand: een goede kandidaat die afhaakt omdat hij 2.700 euro niet in één keer kan ophoesten. Er bestaan publieke oplossingen, en het loont om ze te kennen.

• Vlaanderen: de huurwaarborglening van het Vlaams Woningfonds is renteloos, loopt over 36 maanden en heeft geen dossierkosten. De bedragen worden jaarlijks geïndexeerd en liggen momenteel tussen 2.310 en 3.465 euro, of tussen 2.541 en 3.811,50 euro in de aangeduide steden en gemeenten.
• Brussel: het Woningfonds kan tot 100 % van de waarborg lenen aan 0 %, terug te betalen over maximaal 24 maanden. Daarnaast bestaat het BRU-GAL-fonds, met een maandelijkse bijdrage tussen 12 en 37 euro naargelang het inkomen.
• Wallonië: de Société wallonne du Crédit social biedt een lening aan 0 % voor een waarborg van maximaal twee maanden huur exclusief kosten, terug te betalen over maximaal 36 maanden, voor huurders met een inkomen tot 81.700 euro en een woning in Wallonië (buiten de Duitstalige Gemeenschap).

Een huurder die met een OCMW- of fondswaarborg komt, is geen risicohuurder. Weigeren op die grond alleen kan bovendien als discriminatie worden gezien. Waar de grens ligt bij het beoordelen van kandidaten, leest u in ons artikel over hoeveel inkomen u mag eisen.

De fouten die verhuurders het vaakst maken

1. Drie maanden vragen in Brussel. Sinds november 2024 is twee het maximum.
2. De waarborg op de eigen rekening laten staan. Dat kost u interest, en in Brussel mag de huurder het bedrag van de huur aftrekken.
3. De kosten meetellen in de berekening. Het plafond geldt op de kale huur.
4. Contant geld aannemen in Brussel. Dat mag niet meer.
5. Te lang wachten met de vrijgave. In Brussel kost dat 10 % per maand; in Vlaanderen verliest u na een jaar uw aanspraak.

Hoe houdt u dit bij zonder eraan te denken?

De huurwaarborg is een van die dingen die pas pijn doen op het moment dat u ze nodig hebt — bij de eindafrekening, twee jaar later, wanneer niemand nog weet waar het rekeningnummer staat. In ImmoDesk hangt het waarborgbedrag en de vorm ervan aan het huurcontract zelf, samen met de plaatsbeschrijving en de documenten, zodat u bij het einde van de huur alles in één dossier terugvindt in plaats van in een map met scans.

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. De regels verschillen per gewest en er kunnen bijzondere regimes gelden (studentenhuur, medehuur, sociale huisvesting). Vraag bij twijfel advies aan een advocaat, een notaris of de huisvestingsdienst van uw gewest.

Beheert u meerdere panden in verschillende gewesten? ImmoDesk houdt huurcontracten, waarborgen, plaatsbeschrijvingen en huurindexatie per pand bij, zodat u nooit meer moet raden welke regels waar gelden. Probeer ImmoDesk 7 dagen gratis — geen kredietkaart nodig.